Les taux de crédit immobilier atteignent un plancher

Avec un taux fixe moyen autour des 3,70% sur 15 ans et de 3,90% sur 20 ans, contre 5,15% en avril 2008, « les taux des crédits immobilier sont atteint un plancher et ne devraient plus diminuer dans les prochains mois », concède Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Avec, en mars, une légère variation des taux fixes de –0,10 % pour les prêts à durée courte (soit une baisse de moins de10 € sur 1.000 € de mensualité) et de–0,05 % pour les durées supérieures ou égales à 20 ans, la tendance apparaît en effet désormais à la stabilisation. Un phénomène que confirme l'évolution des taux variables. Si les durées courtes enregistrent elles aussi ce mois-ci une baisse de 0,10% à0,15%, les durées longues demeurent, elles, stables à 3,90% sur 25 ans et 4,20% sur 30 ans selon le courtier Empruntis.

Des baisses à la marge

D’autant que, du côté de la Banque Centrale Européenne, c’est le statu quo aussi. Pour la neuvième fois consécutive, la BCE a choisi de laisser inchangé son principal taux directeur à son plus bas niveau historique. Seules responsables donc du persistant mouvement baissier actuel, les banques qui, calquant l’évolution de leurs taux sur les mouvements de l’OAT, tentent, via des offres attractives, d’attirer de nouveaux clients. «Nous constatons une offensive des banques qui cherchent actuellement à proposer les conditions de financement les plus attractives», souligne Sandrine Allonier. Une volonté d’autant plus forte en mars qu’il s’agit traditionnellement d’une importante période d’acquisitions immobilières et que les établissements de crédit souhaitent « soutenir un marché immobilier difficile », affirme l’étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée le 8 mars. En atteste une baisse des taux enregistrée auprès de 57% des établissements bancaires partenaires de Meilleurtaux et de 90% des banques partenaires d’Empruntis.

2010, une année tranquille en perspective

Si la remontée des taux semble inévitable à terme, les emprunteurs devraient toutefois bénéficier de quelques mois de répit. Du moins, jusqu’à la fin du premier semestre.«L’année 2010 est une année où il ne va pas se passer grand-chose sur les taux. On est très tranquille jusqu’à la fin juin et assez tranquille jusqu’à décembre», souligne Maël Bernier, d’Empruntis. Car si reprise il y a, « elle sera très progressive et, tant que le taux des marchés ne remontera pas, les banques n’auront aucun intérêt à remonter leurs propres taux», poursuit Sandrine Allonier. Une situation qui favorise les taux fixes au détriment des taux variables. La trop faible différence entre ces deux natures de taux (0,40% en moyenne) rendant illogique l’option pour la variabilité.

Baromètre incitatif

Mieux vaut cependant ne pas tarder pour profiter de ce contexte favorable.«Un seul mot d’ordre pour les candidats à l’acquisition : n’attendez pas… foncez ! », recommande Empruntis dans son dernier baromètre des taux publié le 2 mars dernier. Pour preuve, pour une même mensualité de 1.000 € pendant 20 ans, la capacité d’emprunt des acheteurs potentiel sa théoriquement augmenté de 8% en un an.

De réelles économies

Ce qui, combiné à une baisse des prix immobiliers d’environ 5%, leur assure une hausse de leur pouvoir d’achat immobilier de 13%. « Il est désormais possible d’emprunter 150.000 € sur 20 ans, alors qu’il fallait 25 ans il y a à peine un an», précise Sandrine Allonier.Les candidats à la propriété ne sont pas les seuls à pouvoir profiter de l’aubaine. Rien n’empêche en effet les titulaires d’un crédit immobilier de renégocier leur emprunt. A un détail près… tous n’y trouveront pas le même intérêt. Seuls les emprunteurs en début de prêt, c’est-à-dire ayant souscrit leur crédit dans les deux voire trois dernières années à des taux nettement plus élevés, tireront bénéfice d’une telle démarche. Car, c’est durant cette période, qu’ils remboursent le plus d’intérêts.Pénalités de remboursement anticipé fixées en général à 3% du capital restant dû, levée d’hypothèque ou remboursement de caution, frais de nouvelle garantie et frais de dossier, malgré le coût d’une telle opération, les économies sont réelles. Ainsi, imaginons un crédit de 200.000 € souscrit en janvier 2009 à 4,75 %(+ 0,20% d’assurance) sur 25 ans. Avec des mensualités de 1.174 €, le coût total du crédit s’élève à 152.000 €.Au bout d’un an, le montant à rembourser est encore de 195.700 € (seuls4.300 € de capital ont été payés contre 9.400 € d’intérêts). En renégociant un prêt sur 20 ans à 3,60% (+ 0,20% d’assurance)et en estimant à 6.900 € les frais de mutation, l’économie réalisée est de 31.000 €.

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