Vers une stabilisation des prix en juin 2011

Plus de 17 % de hausse pour l’immobilier d’habitation à Paris, près de 10 % en province, une progression de 8 % pour les foncières cotées (indice Epra eurozone) ! L’année 2010 a été particulièrement faste pour la pierre. Pourra-t-elle réitérer de tels exploits en 2011 ?

Le panorama est plus nuancé. Le durcissement des conditions de crédit va tôt ou tard entamer la solvabilité des ménages. Dans certaines régions la hausse s’essouffle et quelques villes ont déjà enregistré un recul des prix, sans pour autant annoncer un retournement global du marché. Le coût de la dette est aussi un élément clé de la rentabilité des foncières. Pour l’instant, la hausse des taux ne compromet pas la reprise de l’immobilier d’entreprise. Nous avons sélectionné les sociétés cotées qui offrent le meilleur potentiel de hausse.

Une baisse légère des prix de l’immobilier en 2011…

Ce n’est pas encore le moment de parler de retournement ni même de décélération des prix de l’immobilier français mais des signes de tensions apparaissent. L’élan haussier de l’immobilier touche- t-il à sa fin ? Pour Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris-Ouest, « le marché reste solide en dépit de la remontée des taux des prêts du secteur bancaire. Les prix de l’immobilier ne baissent pas. Le marché de revente fonctionne pleinement. Il faudrait un recul fort du poids des revendeurs, qui sont toujours importants, pour que les prix baissent. »

Après dix ans de hausse très soutenue, marquée par leur quasi-doublement, les prix de l’immobilier ont été peu affectés par la crise. La correction du marché a été courte, de mi-2008 à mi-2009, et mesurée. En 2010, dans un environnement très favorable du point de vue des taux de crédit à l’habitat et des incitations fiscales, le rattrapage, quoique géographiquement contrasté, est spectaculaire, notamment dans l’ancien, avec des ventes en hausse de 32%et une croissance des prix de 9,5 %. Le déséquilibre entre l’offre et la demande et les hausses de prix sont marqués, notamment, à Paris.

…sauf sur Paris où la tendance sera toujours haussière

Selon les derniers chiffres des Notaires de France, le mètre carré dans la capitale, d’après l’évolution trimestrielle des prix constatée sur les avant-contrats, dépasserait à fin juin le cap des 8.000 €, à 8.028 € ! « En 2011-2012, ces tendances devraient s’infléchir et le marché se rééquilibrer en partie », estime, pour sa part, Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Déjà, de récents chiffres de la profession témoignent d’un tassement des ventes et d’un coup de frein sur l’envolée des prix, voire de baisses dans certaines régions, villes ou quartiers, à l’exception de Paris qui continue de flamber.

Sans entraîner une chute généralisée et marquée des prix en 2011, le durcissement même graduel des conditions d’emprunt, dans le sillage de la remontée des taux longs et des avantages fiscaux moins attractifs, devrait conduire à une stabilisation du marché résidentiel. « Les ventes seraient stables à un haut niveau dans le neuf et dans l’ancien, anticipe Olivier Eluère, et les prix en hausse modérée, de l’ordre de + 5 % en 2011 et + 2 % en 2012. Une baisse des ventes et des prix est même probable sur certains segments. » Un atterrissage en douceur, comparable à celui observé en 2006-2007, ne serait pas une mauvaise nouvelle dans une période immobilière que Christian Lefebvre, président de la Chambre de notaires de Paris, n’hésite pas à qualifier de « chaotique ».

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