Marché de l’immobilier en 2010

L'ajustement du marché immobilier a été réel puisque les prix comme les ventes de logements dans l'ancien ont reculé plus brutalement que lors des précédentes crises immobilières. Mais les incitations fiscales et les subventions publiques ont soutenu les ventes de logements en particulier dans le neuf.

Parallèlement, le repli des taux d'emprunt et la fin du processus de resserrement des conditions de crédit ont amélioré significativement la capacité d'achat des ménages. Toutefois, la demande reste fragile car les prix sont repartis à la hausse alors même qu'ils restent surévalués comme le montre ratio prix / loyers. De plus, les incitations fiscales comme les soutiens budgétaires vont être moins importants en 2010. Le verdissement de la déduction fiscale pour intérêt d'emprunt comme la fin des dispositifs « Robien et Borloo » mais aussi l'arrêt du doublement du prêt à taux zéro pour le neuf fin juin 2010 vont peser sur la solvabilité des ménages. La demande de logements dans le neuf comme dans l'ancien va donc se stabiliser à son niveau de fin 2009. Les prix de l'immobilier ne devraient donc pas croître dans le neuf en 2010 et reculer de 4% en moyenne dans l'ancien.

Au regard des analyses économétriques et statistiques, le marché immobilier français s'est retourné fin 2008 et début 2009. Au premier semestre 2009, les transactions dans l'ancien ont diminué de -22% sur un an, soit la plus forte baisse enregistrée depuis 1970. Au total, les prix dans l'ancien devraient avoir reculé de -7% en moyenne en 2009, soit leur recul le plus important depuis le milieu du XXème siècle2. Il n'était donc pas nécessaire de parier sur des -20/-30% de baisse pour signifier l'ampleur de l'ajustement.

Dans le neuf, les ventes de logements ont reculé de -60% entre le premier trimestre 2007 et le quatrième trimestre 2008. Et les prix ont diminué jusqu'à -2.5% sur un an au deuxième trimestre 2009. La baisse a été moins forte dans le neuf au regard des évolutions passées et notamment de celles du quatrième trimestre 1994, date à laquelle ils se repliaient de -3% sur un an.

Les mises en chantier ont au total diminué de -17% en 2009 par rapport à 2008 pour atteindre 333 247. Elles ont été ainsi 40% inférieures à celles observées en 2007.

Les mesures fiscales on redynamisé l'immobilier neuf

Dès le début 2009, des soutiens fiscaux et budgétaires ont été mis en place pour acheter des logements neufs et solvabiliser la demande3. Outre le doublement des prêts à taux zéro, le dispositif « Scellier » 4 a incité les investisseurs à revenir sur le marché immobilier. En effet, en augmentant la rentabilité d'un investissement locatif de 3%, ce dispositif a dynamisé les ventes de logements neufs. Selon la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC), les ventes bénéficiant du « Scellier » ont représenté 60% des ventes de logements neufs durant les trois premiers trimestres 2009. Les ventes de logements neufs aux investisseurs privés ont ainsi augmenté de 52% au premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008, quand l'ensemble des ventes de logements neufs a crû de +11% seulement.

Parallèlement, les taux d'emprunt immobilier ont reculé de 130 points de base pour les fixes et de 200 points de base pour les variables entre décembre 2008 et novembre 2009.

Il a résulté des mesures fiscales, de la baisse des prix observée jusqu'à mi-2009 et des taux d'emprunt une amélioration de la prime de risque et de la solvabilité des ménages qui a soutenu la demande de logements.

En effet, la prime de risque associée à un investissement résidentiel5 en France est remontée significativement début 2009 pour atteindre 1.8% fin 2009, son plus haut niveau depuis 2006 après avoir été de 0.6% seulement au deuxième trimestre 2008. A Paris, elle était de 1.7% fin 2009 après un point bas de 0.2% au deuxième trimestre 2008.

Quant à l'indice de solvabilité des ménages, il a progressé de 10% depuis le deuxième trimestre 2008, date à partir de laquelle il a recommencé à croître. Il avait reculé de -20% entre le troisième trimestre 2003 et le deuxième trimestre 2008.

En conséquence, la demande de logements neufs est repartie à la hausse dès le premier trimestre 2009. Au troisième trimestre 2009, 26 917 ventes ont été dénombrées contre 15 655 en moyenne aux deuxième et au troisième trimestres 2008. Les prix ont suivi et ont augmenté depuis le deuxième trimestre 2009 en glissement trimestriel. Au troisième trimestre 2009, ils restaient toutefois inférieurs de -1.6% à leur niveau du troisième trimestre 2008.

Les permis de construire ont à nouveau progressé au quatrième trimestre. Une hausse de 14% a été observée après 8.4% au troisième trimestre. Ce rebond a fait suite à une chute de -19% au premier semestre 2009 par rapport au semestre précédent. Les mises en chantier ont, quant à elle, cru de 3% au troisième et au quatrième trimestre malgré les intempéries qui ont entraîné un recul de -22% au mois de décembre.

Les transactions dans l'ancien ont mis plus de temps à réagir et continuent de diminuer même si elles devraient s'être stabilisées au dernier trimestre 2009. Le CGEDD en a dénombré 577 000 en septembre 2009, soit 22% de moins qu'il y a un an et 32% de moins que durant la période 2004-2007. Toutefois, les prix ont recommencé à croître depuis le troisième trimestre 2009 pour la première fois depuis 1 an. Ils ont augmenté de 0.3% après avoir reculé de -2.7% au deuxième trimestre et de -3.8% au premier trimestre tout en restant inférieurs de 8% à ceux observés au troisième trimestre 2008. Selon la FNAIM, ils auraient encore crû au dernier trimestre 2009, de +0.4% par rapport au trimestre précédent.

Stabilisation de la demande immobilière

Mais si le redémarrage est incontestable, la reprise n'est pas encore là. La demande de logements neufs donne déjà des signes de faiblesses puisque les ventes ont reculé de -3.5% au troisième trimestre 2009 par rapport au deuxième trimestre et sont donc encore inférieures de 12% à celles observées de 2004 à 2007.

La demande reste trop fragile… Si le dispositif « Scellier » a été épargné, les déductions d'impôts pour intérêt d'emprunt immobilier ont été « verdies ». En 2009, le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour l'achat de ces logements était de 40% la première année, puis de 20% par an les quatre années suivantes. En 2010, il est désormais de 30% la première année, puis de 15% par an les quatre années suivantes7. Or il avait été estimé le gain de solvabilité lié au crédit d'impôt équivalent à une baisse de taux d'intérêt de 34 points de base. Ainsi, le verdissement réduit l'impact de l'avantage fiscal sur la solvabilité de près d'un tiers, ce qui pourrait peser sur les ventes à hauteur de près d'un point de % par trimestre. L'arrêt des dispositifs fiscaux « Robien » et « Borloo » va aussi peser sur la demande d'investissement résidentiel.

De plus, le doublement du prêt à taux zéro dans le neuf prendra fin le 30 juin 2010. Selon des travaux de P. Antipa et C. Schalck (Document de travail, Banque de France, 2009), les incitations fiscales à l'achat immobilier ont un impact important sur l'investissement résidentiel en particulier à court terme. Une baisse de 1% du montant des incitations fiscales engendre un recul de 0.15% de l'investissement résidentiel. De plus, parmi les incitations fiscales, ils ont mis en évidence l'impact particulièrement fort des mesures fiscales réduisant les taux d'emprunt. Parallèlement, les taux d'emprunt vont cesser de reculer. Les marchés interbancaires se sont normalisés alors que la BCE pourrait augmenter son taux directeur en fin d'année 2010. Le taux de chômage devrait peser sur les salaires et donc sur la solvabilité des ménages. La seule hausse du taux de chômage de en 2010 devrait impliquer une baisse moyenne des prix immobiliers de 2%.

Enfin, les hausses des prix observées dans le neuf depuis le deuxième trimestre 2009 vont réduire la solvabilité mais aussi la prime de risque d'un investissement résidentiel dans la mesure où l'augmentation des loyers est très faible. En effet, l'indice de référence des loyers, qui permet d'indexer les loyers pour les locations en cours de bail, a diminué de -0.06% sur un an au quatrième trimestre 2009, après +0.32% sur un an au troisième trimestre 2009.

On peut anticiper en conséquence une stabilité de l'indice de solvabilité des ménages comme de la prime de risque à leur niveau de fin 2009. Pour anticiper un franc retournement à la hausse du marché immobilier français Si la solvabilité des ménages et la prime de risque restent à leur niveau de fin 2009, les ventes de logements anciens comme neufs ne vont pas encore significativement augmenter d'autant que des déséquilibres persistent.

Dans l'ancien, les transactions sont encore 32% inférieures à ce qu'on observait en moyenne entre 2004 et 2007. Dans le neuf, si le déstockage est réel, les mises en vente restent au plus bas. Au troisième trimestre 2009, le nombre de mises en vente était 60% inférieur à celui observé de 2004 à 2007.

Enfin, le ratio des prix de vente dans le neuf comme dans l'ancien aux loyers reste très supérieur à 100, sa moyenne de longue période, ce qui caractérise la persistance d'une surévaluation de prix. En effet, le marché immobilier devrait être à l'équilibre quand le coût annuel anticipé de la propriété d'un logement est égal à celui d'un loyer (OCDE). Il existe bien sûr des coûts de transaction élevés qui limitent la portée de cette définition mais elle donne une indication de la surévaluation des prix immobiliers.

Au total, si les interventions publiques ont stoppé la correction et la chute des mises en chantier, la fin de la baisse des prix est intervenue trop vite pour ne pas peser sur la demande de 2010.

Les interventions publiques ont solvabilisé la demande par des incitations fiscales et par un doublement des prêts à taux zéro notamment et ont ainsi stoppé la correction dans le neuf. Elles ont aussi soutenu les mises en chantier qui ont augmenté de 3% au dernier trimestre 2009, malgré les intempéries. Elles devraient d'ailleurs continuer à croître au premier semestre en lien avec la hausse des permis de construire. Toutefois, la demande restera fragile compte tenu du contexte macro-économique et la correction des prix reste insuffisante au regard de la solvabilité des ménages. Les mises en chantier devraient donc se stabiliser au deuxième semestre 2010 pour atteindre 360 000 unités en 2010 ; soit une hausse de 8% par rapport à 2009. Au total, les prix immobiliers devraient donc se rester à leur niveau de fin 2009 dans le neuf en 2010 mais pourraient à nouveau diminuer dans l'ancien de -4% en moyenne en 2010 après avoir reculé de -7% en 2009.

A lire aussi :

• Marché de l’immobilier 2009/2010 : Les ventes de logements neufs ont continué à croître et...
• Immobilier : accalmie de la baisse des prix : Chute des transactions & baisse des prix de vente Les prix...
• Immobilier: vers une diminution des transactions et une stabilisation des prix : L’ajustement du marché immobilier intervenu fin 2008 et début 2009...
• Baisse continue des taux de crédits immobilier : Loin d’une crise immobilière à l’américaine, le secteur de l’immobilier...