Marché de l’immobilier 2009/2010

01 déc, 2009 Commentaires fermés

Marché de l'immobilier 2010Les ventes de logements neufs ont continué à croître et les transactions dans l’ancien se sont redressées mais ces améliorations risquent d’être temporaires à cause de la stagnation des salaires et des modifications fiscales.Après avoir augmenté de 69% au premier trimestre 2009, les ventes de logements neufs ont encore progressé de 10% au deuxième trimestre retrouvant ainsi leur niveau de fin 2004. Ce dynamisme des ventes de logements neufs a engendré une progression des prix du neuf de 3.4% au deuxième trimestre. Les effets de la mise en oeuvre du dispositif fiscal « Scellier », qui permet à ceux qui achètent un logement neuf pour louer de réduire leur impôt sur le revenu, ont été plus importants qu’anticipé. Et parallèlement, la solvabilité des ménages a progressé grâce au recul des taux d’emprunt et à la baisse passée des prix immobiliers. En revanche, les transactions comme les prix ont continué de reculer dans l’ancien mais moins fortement, comme anticipé. Jusqu’à la fin de l’année 2009, les ventes devraient continuer à légèrement progresser dans le neuf encore soutenues par le dispositif fiscal « Scellier » et par la poursuite de la baisse des taux d’emprunt. Dans l’ancien, les transactions pourraient cesser de reculer au dernier trimestre grâce à la remontée de la solvabilité des ménages. Si de telles anticipations se confirmaient, les prix des logements neufs seraient stables en 2009 alors que ceux des logements anciens diminueraient de 7% en moyenne comme attendu. Néanmoins, en 2010, la stagnation des salaires due à la hausse du chômage, la remontée passée des prix dans le neuf et la stabilisation des taux d’emprunt devraient peser sur la solvabilité des ménages et donc sur les ventes de logements neufs comme anciens. De plus, le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt sera réduit en 2010 sauf quand la résidence principale achetée sera un « bâtiment basse consommation ». Les prix cesseront alors de monter dans le neuf et le rattrapage pourrait être stoppé dans l’ancien.

Le marché immobilier français vers une amélioration durable ?

La demande de logements neufs a rebondi plus fortement qu’anticipé tirant à la hausse les prix au deuxième trimestre grâce à la puissance des dispositifs fiscaux et à la progression de la solvabilité des ménages. L’amélioration pourrait toutefois être stoppée par la stagnation des revenus et la modification du crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt.

La demande de logements neufs a rebondi plus fortement qu’attendu

Les ventes de logements neufs ont fortement rebondi et retrouvé leur niveau du quatrième trimestre 2004. Elles ont, en effet, augmenté de 10% au deuxième trimestre 2009 par rapport au premier trimestre 2009 après avoir crû de +69% au premier trimestre. Ce dynamisme retrouvé des ventes de logements neufs a stoppé la baisse des prix puisqu’ils ont progressé de +3.4% au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent, après avoir diminué de -0.7% au premier trimestre 2009. Sur un an, leur recul n’est plus que de -2.4% au deuxième trimestre 2009.

Transactions dans l’ancien sont plus poussives

Dans l’ancien, l’amélioration est moins franche. Les transactions ont continué de reculer au deuxième trimestre pour atteindre 574 000 en juin 2009, soit 24% de moins qu’en juin 2008. Les prix dans l’ancien ont donc encore diminué au deuxième trimestre : -2.7% par rapport au trimestre précédent, après -3.8% au premier trimestre 2009. Sur un an, ils reculaient de -9.3% au deuxième trimestre 2009 selon l’indice INSEENotaires de France. Cette baisse des prix de vente des logements anciens se serait poursuivie au troisième trimestre 2009, de -1% par rapport au trimestre précédent selon la FNAIM.

Scellier dope de l'immobilier neufs

Depuis le 1er janvier 2009, les investisseurs qui achètent un logement neuf pour louer pendant 9 ans bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% du prix de revient (achat + travaux) du bien étalée sur 9 ans dans la limite annuelle de 8 333 euros. Cet avantage fiscal très important est plus intéressant que ceux déjà existants pour certains niveaux de revenus. Selon nos calculs, cette réduction d’impôt appelée « dispositif Scellier » a accru la rentabilité d’un investissement locatif de 3%. Parallèlement, le rendement de l’OAT à 10 ans a diminué, ce qui a rendu moins intéressant l’investissement en obligations. Il en a résulté une hausse de la prime de risque associée à un investissement résidentiel2 qui a presque retrouvé au deuxième trimestre 2009 son niveau de début 2006 soit 1.6%. L’incitation à investir dans les logements neufs a donc été forte et a entraîné un rebond des ventes.

la solvabilité des ménages remonte

Si l’avantage fiscal « Scellier » a eu un effet évident sur les ventes de logements neufs, la baisse des prix immobiliers ainsi que le repli des taux d’emprunt immobilier ont parallèlement engendré une progression de la solvabilité des ménages3 qui a, elle aussi soutenu les ventes de logements. Sur un an, la diminution des prix des logements neufs est encore de -2.4% malgré leur progression au deuxième trimestre et celle des logements anciens de -9.3%. Quant aux taux d’emprunt immobilier (cf tableau ci-après), ils ont significativement reculé : -94 points de base pour les fixes et -162 points de base pour les variables entre le mois de janvier et le mois de septembre 2009. Le dispositif « Scellier » complète avant de remplacer au 1er janvier 2010 le « Robien recentré » et le « Borloo populaire ». A la différence des deux dispositifs précédents, le dispositif « Scellier » consiste en une réduction directe d’impôt au lieu d‘un amortissement créant un déficit fiscal et réduisant le revenu imposable. Selon nos calculs, le dispositif « Scellier » est plus intéressant fiscalement que les précédents et permet d’accroître la rentabilité d’un investissement locatif de 3%. La solvabilité immobilière des ménages a, en conséquence, augmenté de 11% sur un an au deuxième trimestre 2009, retrouvant ainsi son niveau du premier trimestre 2006. Cela signifie que ceux qui pouvaient initialement acheter un logement de 100m² ont pu acquérir 11m² supplémentaires au deuxième trimestre 2009 par rapport au deuxième trimestre 2008.

La demande de logements devrait encore progresser

Dans le neuf, la poursuite de l’augmentation des ventes de logements au deuxième trimestre devrait entraîner une nouvelle progression des prix au troisième trimestre. En effet, d’une part, les achats de logements vont continuer à être soutenus par le dispositif fiscal « Scellier ». D’autre part, les stocks de logements neufs ont diminué, ce qui va continuer de soutenir les prix. Au deuxième trimestre 2009, ils restaient 85 100 logements neufs en stock, soit -23% sur un an. Ils ont retrouvé leur niveau d’avant crise puisqu’on en dénombrait 82 700 au premier trimestre 2007. Il fallait au deuxième trimestre 9 mois de vente pour écouler les stocks contre 22 mois au quatrième trimestre 2008. De plus, les permis de construire ont augmenté de +8% au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent, après avoir reculé de -16% au premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008. Enfin, la solvabilité des ménages devrait encore progresser grâce à la baisse des taux d’emprunt. Selon l’enquête menée par la Banque de France, 22% des banques interrogées s’attendent à une nouvelle hausse de la demande de crédits à l’habitat au quatrième trimestre 2009. La baisse du montant des nouveaux prêts à l’habitat continuerait donc de se modérer. L’amélioration de la solvabilité des ménages pourrait toutefois être moins importante au dernier trimestre 2009 car la diminution des taux d’emprunt a été moins forte au troisième trimestre 2009 que lors des deux précédents et les prix dans le neuf ont augmenté. De plus, les ventes dans l’ancien ne bénéficiant pas d’un dispositif fiscal aussi avantageux que dans le neuf, elles ne devraient donc pas rebondir d’ici la fin de l’année 2009 mais rester à peu près à leur niveau actuel. En conséquence, les prix dans l’ancien devraient être stables en rythme trimestriel au dernier trimestre 2009. Dans ce cas, le recul des prix serait de -7% en moyenne en 2009. En revanche, les prix des logements neufs pourraient encore légèrement progresser au second semestre 2009 en lien avec le rebond des ventes passé et le faible niveau des stocks. En outre, le solde d’opinion des promoteurs immobiliers sur les prix de vente des logements neufs est remonté. En octobre 2009, il était de -24, après un point bas à -54 en janvier 2009. Ce solde restait néanmoins inférieur à sa moyenne de longue période de +9 depuis juillet 1991. Dans ce cas, les prix des logements neufs pourraient être stables en 2009 après avoir crû de 2% en moyenne en 2008.

Ralentissement de l'immobilier en 2010

Le marché immobilier s’est stabilisé notamment dans le neuf. Toutefois pour que cette amélioration soit durable, il faudrait que la demande continue de progresser entraînant avec elle les prix. Or en 2010, certains des éléments qui ont soutenu la demande de logements neufs comme anciens auront moins d’effet. Premièrement, la quasi-stagnation des loyers, +0.3% au troisième trimestre 2009 sur un an, est de nature à limiter les achats ayant pour objet un investissement locatif dans la mesure où elle va peser sur la prime de risque des prochains mois. Deuxièmement, les taux d’emprunt immobilier devraient se stabiliser après la baisse observée en 2009 et avant la hausse anticipée pour fin 2010. De plus, l’application de conditions à la mise en oeuvre de la déductibilité des intérêts d’emprunt payés pour le prêt contracté pour acheter sa résidence principale va réduire la solvabilité des ménages en renchérissant le montant des remboursements. En effet, il est prévu dans la Loi de Finances pour 2010 une réduction du crédit d’impôt accordé au titre des intérêts d’emprunt pour les logements neufs ne respectant pas la norme « bâtiment basse consommation ». Pour ces logements, le crédit d’impôt serait progressivement réduit puis supprimé en 2013. La déductibilité des intérêts d’emprunt équivaut à une baisse des taux d’intérêt de 34 points de base. Le rétrécissement du champ d’application de ce soutien fiscal pourrait donc réduire la solvabilité des ménages jusqu’à 3% en moyenne toutes choses égales par ailleurs. Troisièmement, la remontée des prix dans le neuf va peser sur la solvabilité des ménages alors que leurs revenus vont stagner en lien avec la remontée du chômage. On peut anticiper une hausse du taux de chômage jusqu’à 11.4% fin 2010 contre 10.4% au quatrième trimestre 2009. Or, selon une étude du FMI5, l’élasticité des prix immobiliers à la croissance du revenu disponible réel des ménages par tête est de 1.1. Le coefficient de corrélation entre la variation sur un an du taux de chômage et la croissance sur un an du RDB réel des ménages étant de 58% pour la France, la seule hausse du taux de chômage que l'on peut anticiper devrait induire une baisse moyenne à venir des prix immobiliers de 2% en 2010. De plus, lors des précédentes périodes de chômage élevé en 1985 et en 1997, les prix immobiliers réels ont diminué. Ils ont commencé à remonter après que le pic du taux de chômage ait été atteint, c’est-à-dire au premier trimestre 1986 et au premier trimestre 1998. En conséquence, la solvabilité des ménages devrait à nouveau reculer après une hausse qui pourrait approcher les 7% en moyenne en 2009 et limiter ainsi les ventes de logements neufs comme les transactions dans l’ancien en 2010.

Les prix pourraient alors à nouveau diminuer en 2010

La demande de logements n’accélérerait donc plus en 2010, ce qui stoppera la hausse des prix dans le neuf et limitera le rattrapage des prix dans l’ancien. Il est donc encore un peu tôt pour parler de reprise.

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