Loi Scellier – Incidences du rabot des niches fiscales

L'administration fiscale vient de publier une instruction commentant les derniers aménagements apportés au dispositif Scellier et reprenant diverses précisions apportées par voie de rescrit concernant notamment les obligations déclaratives des contribuables et l'appréciation du seuil d'investissement de 95 % en cas de souscription de parts de SCPI Scellier.

Les principaux apports de l'instruction concernent l'impact du rabot des niches fiscales sur ce dispositif (présentation des taux rabotés, date à retenir pour l'application de ces taux minorés..), l'aménagement des taux afin de favoriser les logements BBC et, plus à la marge, un changement de position de l'administration concernant le champ d'application de l'éco-conditionnalité (soumettant les logements au respect d'exigences en matière de performance énergétique) dont elle exclut désormais, contrairement à ses premiers commentaires publiés en 2009, les locaux acquis par le contribuable en vue de les transformer en logements.

L'administration n'aborde ici que le dispositif Scellier en métropole. Le dispositif Scellier outre-mer devrait faire l'objet d'une étude ultérieure

Assouplissement des mesures d'entrée en vigueur différée des réductions de taux

En premier lieu, l'administration assouplit les modalités d'entrée en vigueur progressive des 2 mesures de réduction des taux du dispositif Scellier, celle prévue parallèlement à la majoration de l'avantage pour les logements BBC (réduction prévue de 25 % à 15 % pour 2011 et 10 % pour 2012 pour les logements non BBC) et celle résultant du rabot des niches fiscales, en repoussant de 24 heures les différentes dates butoirs fixées par la loi.

S'agissant du rabot des niches fiscales, alors que la loi avait effectivement prévu de faire échapper à la réduction de taux de 10 % les investissements initiés avant le 31 décembre 2010, l'administration adopte une position plus souple considérant que cette mesure bénéficie également aux investissements engagés jusqu'au 31 décembre 2010 inclus.

De la même façon, l'administration assouplit l'entrée en vigueur différée spécifique des réductions de taux (qu'il s'agisse de celle prévue parallèlement à la majoration de l'avantage pour les logements BBC, ou de celle résultant du rabot des niches fiscales) prévue en faveur des investissements acquis en VEFA ayant fait l'objet d'un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010. Ainsi, alors que la loi prévoyait une mesure de maintien transitoire des taux 2010 pour les investissements pour lesquels un contrat préliminaire a été signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010, à condition qu'il ait donné lieu à la conclusion d’un acte de vente authentique avant le 31 janvier 2011 (pour la réduction hors BBC) ou avant le 31 mars 2011 (pour le rabot), l'administration précise que ces 3 événements doivent intervenir respectivement au plus tard (et non plus avant) le 31 décembre 2010, le 31 janvier et le 31 mars 2011.

Présentation des taux réduits et rabotés applicables en métropole selon la date de réalisation de l'investissement

Par ailleurs, l'instruction donne à l'administration fiscale l'occasion d'apporter ses premiers commentaires sur le rabot des niches fiscales de 10 %. Elle confirme ainsi, s'agissant du dispositif Scellier, que seuls les taux de la réduction sont rabotés de 10 %, pas le plafond de dépense de 300 000 €.

Elle rappelle par ailleurs que le rabot ne s'applique qu'aux investissements réalisés à compter de 2011, à l'exception de ceux pour lesquels le contribuable justifie avoir pris un engagement de réaliser l'investissement au plus tard le 31 décembre 2010 (avec des modalités particulières d'application pour les logements acquis en VEFA). L'administration précise la date à retenir pour l’appréciation de l’engagement de réaliser un investissement immobilier en fonction de la nature de l’investissement et dresse un tableau des taux applicables aux investissements selon leur date d'engagement et de réalisation. Compte tenu des modalités spécifiques d'entrée en vigueur du rabot pour les logements acquis en VEFA en 2011, l'administration a publié un tableau distinct pour ces investissements.

Faut-il toujours défiscaliser grâce à un investissement scellier?

Malgré ces rabots faits par l'état, l'investissement scellier reste encore le meilleur moyen de défiscaliser pour les ménages payant plus de 2 500€ d'impôts par an. Afin de s'y retrouver nous vous conseillons de télécharger le guide de la loi scellier BBC 2011.

Synthèse des impacts sur la loi scellier 2011

(1) La date à retenir correspond à celle :

• de la signature d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique de vente (sous réserve des dispositions particulières concernant les VEFA avec contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2010)
• ou du dépôt de la demande du permis de construire
• ou de réalisation de la soucription de parts de sociétés civiles de placement immobilier SCPI)

(2) La date à retenir correspond à celle :

• de la signature de l'acte authentique d'achat
• ou de dépôt de permis de construire s'agissant des logements que le contribuable fait construire
• ou de réalisation de la souscription s'agissant des souscriptions au capital des SCPI

(3) Ces dates sont donc forcément identiques pour les constructions de logement et les souscriptions au capital de SCPI

(4) L'entrée en vigueur des réductions de taux est différée pour les logements acquis en VEFA ayant fait l'objet d'un contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2010 et dont l'acte authentique est signé le 31 janvier 2011 ou 31 mars 2011 au pus tard

Dispositions spécifiques aux acquisitions en VEFA intervenues en 2011

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