Loi Scellier

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Intérêt patrimonial de la loi scellier

La loi scellier a fait l’objet de rabots successifs, et disparaîtra selon toute vraisemblance le 31 décembre 2012. elle permet pour une année encore de valoriser des actifs à moyen et long terme, de disposer de revenus complémentaires et de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier.

Le régime dit « scellier » a été créé en 2008 puis modifié par la loi de finances rectificative pour 2011 (applicable au 1er janvier 2012).

La Loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement qui respecte soit les conditions du régime Borloo populaire soit du régime Robien recentré. Ce mécanisme est temporaire et s’applique jusqu’au 31 décembre 2012, cette mesure a fait l’objet de baisse succesives d’abord de 25% puis de 22% pour finir à 13% cette loi reste toutefois attreyante à plusieurs égards.

Dans les faits la loi Scellier (classique) permet donc de déduire 13 % du prix de revient de son investissement. Cette réduction s’étage sur les neuf premières années avec une répartition linéaire.

Exemple : pour un investissement de 300 000 €, la réduction est de 300 000*13%/9 soit 4 333€ par an sur 9ans pour un total de 39 000€.

A noter que la réduction d’impôt est toujours de 21% pour les investissements scellier social BBC (aussi appelé loi scellier intermédiaire).

Caractéristiques de la loi Scellier

Personnes concernées par le régime Scellier:

  • Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes)
  • les personnes physiques qui réalisent un investissement en indivision ; – les personnes qui réalisent un investissement par l’intermédiaire d’une SCPI

Remarque :Le dispositif Scellier n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés : nu-propriétaires, usufruitiers (sauf démembrement résultant du décès de l’un des époux soumis à imposition commune).

Catégories de logement concerné par le régime Scellier

Il s’agit des logements suivants :

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013
  • Logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d’une déclaration d’ouverture de chantier, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande.
  • Les logements neufs
  • Locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars, etc …) acquis par le contribuable entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en vue de les transformer en logements, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande
  • Logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation (définis par décret) leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012
  • Souscriptions en numéraire au capital initial et aux augmentations de capital réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013.

Zonage du dispositif et plafonds de loyers dans le régime Scellier (A jour pour 2012)

Le propriétaire (bailleur) doit s’engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret. Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont calculés charges non comprises.

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genévois français
Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les DOM, la Corse et les îles
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l’Ile de France

  Scellier avant le 31/12/2010 Scellier à partir du 01/01/2011
Libre Intermédiaire Libre Intermédiaire
Zone Abis 21.84€ 17.47€ 21.70€ 17.36€
Zone A 16.10€ 12.88€
Zone B1 15.19€ 12.15€ 13€ 10,40€
Zone B2 12.42€ 9.94€ 10.60€ 8.48€
Zone C - - 6.10€ 4.88€

A qui louer son acquisition en régime Scellier

Dans le cadre d’un Investissement Scellier la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. Cette règle permet de louer le bien a un enfant à condition qu’il ne fasse plus partie du foyer fiscal.

Eco conditionnalité

Le logement doit être aux normes HQE (caractéristiques thermiques, performance énergétique…).

Plafonds de ressources des locataires avec la loi Scellier

Le locataire doit répondre à des critères de ressources en cas d’option pour le régime scellier-borloo (afin de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire et d’une prorogation du dispositif au delà de 9 ans.). Les plafonds sont les suivants :

Composition du foyer locataire

Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Célibataire 44 793€ 33 272€ 30 500€ 30 294€
Marié 66 943€ 48 860€ 44 789€ 40 717€
C OU M+ 1PC 80 471€ 58 493€ 53 619€ 48 744€
C OU M+ 2PC 96 391€ 70 790€ 64 891€ 58 992€
C OU M+ 3PC 114 109€ 83 085€ 76 163€ 69 237€
C OU M+ 4PC 128 402€ 93 720€ 85 911€ 78 101€
Par PC sup. + 14 312€ + 10 646€ + 9 758€ + 8 871€

C = célibataire ; M = couple soumis à imposition commune ; PC = personne à charge.

Délai de location pour bénéficier de la loi Scellier

L’achèvement de la construction ou des travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition du local destiné à être transformé.

Engagement de location en régime Scellier

Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Remise en cause du dispositif Scellier

Le non respect des conditions d’application du dispositif entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal ; Ainsi que :

  • L’absence de location dans le délai de 12 mois ;
  • L’occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal
  • La cession du logement ou des parts pendant une période d’engagement de location
  • La location à un autre usage que l’habitation principale (que ce changement d’usage soit le fait du propriétaire ou du locataire)
  • Le dépassement du plafond autorisé
  • Le non respect des plafonds de ressources des locataires
  • Le démembrement de propriété du logement

Sources & autres dossiers :

A noter qu’il existe désormais un hotline d’information Scellier mise à disposition par le gouvernement : 0805 160 075 (numéro vert)

mis à jour le 10/01/2012

Article en rapport : Application de la loi scellier dans les DOM TOM

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18 Commentaires à “Loi Scellier”

  1. rédaction exonération fiscale 26 nov, 2011 at 19 h 39 min

    Cher degny, en cas de divorce, trois possibilités s’offre à vous :

    1. si vous avez souscris à une assurance divorce dans le cadre de votre achat vous pouvez la faire jouer.
    2. le bien revient à l’un des époux dans le cadre d’un partage notarié et celui qui abandonne le bien reçoit une compensation à l’autre. Celui qui récupère le bien et la créance continue à bénéficier de la déduction fiscale.
    3. Enfin dans votre cas vous pouvez également conserver le bien et défiscaliser à hauteur de votre participation, le notaire qui s’occupera de la liquidation et partage de votre régime matrimonial est aussi là pour vous expliquer tout cela en détails.
  2. Bonjour,
    Je suis mariée sous le régime de la communauté. Nous avons un scellier et nous divorçons en 2012, consentement mutuel. Nous souhaiterions conserver le bien mais que M. prenne à sa charge 2/3 de la charge de prêt et Mme 1/3. Est-ce possible ? Et dans ce cas comment se répartie la réduction d’impôt ? Nous ferons bien sûr une convention d’indivision si nécessaire.

  3. Bonjour,
    Peut-on acheter un bien loi scellier en indivision? Exemple: parents et enfants.
    Et l’un des enfants peut-il être à la fois indivisaire et locataire, s’il renonce à la réducation d’impôt?

  4. Bonjour Anne,

    Je dirais plutôt que la date de départ du délai de un an avant de perdre l’avantage fiscal en cas d’absence de locataire court à compter de la date de livraison du bien et pas à la date de signature notaire

  5. dans le cas ou votre réduction d’impôts de 2,77% du montant du bien dépasse le plafond de réduction d’impôts (=le montant total de votre impôt), la réduction d’impôt est effectivement reportable jusqu’à N+6 , au délà de 6 ans il ne vous sera plus possible de déduire ces sommes de votre impôt.
    C’est à dire que vous avez 6 ans et pas 9+6 ans pour utiliser cette réduction.

    Ce n’est pas du tout ça ! Le report est de 9 + 6 ! Scellier 2010, on peut reporter au delà des 9 ans, pendant 6 ans. Scellier 2011, on peut reporter au delà des 9 ans, pendant 6 ans, à condition que le bien soit TOUJOURS donné en location.

  6. Pour répondre à Nuitter : oui, il est possible de réaliser une opération Scellier en indivision; L’indivisaire devient propriétaire d’une quote-part du bien, déterminée en fonction de sa participation financière dans l’acquisition. L’avantage fiscal est proportionnel à cette quote part.

  7. Bonjour,
    Peut-on acheter un bien loi scellier en indivision? Exemple: parents et enfants.
    Et l’un des enfants peut-il être à la fois indivisaire et locataire, s’il renonce à la réducation d’impôt?

  8. Bonjour,

    A partir de quelle année cours la réduction d’impôts. Par exemple, si j’achète l’appartement en vefa en juillet 2010 et que l’estimation d’achèvement des travaux est courant 4ème trimestre 2011, sur quelle année démarre la réduction d’impôt (et à quel taux vu qu’entre 2010 et 2011 le taux passe de 25 à 20%) ?
    Merci pour votre réponse

  9. Bonjour,

    Prenons un cas d’école:
    Un contribuable a un impôt de 3000€.
    Il réalise un investissement scellier qui lui permet une économie d’impôt de 3000€.
    En plus, il emploie un salarié à domicile (gain sur l’impôt de 500€), il fait garder ces enfants de moins de 7 ans (gain sur l’impôt de 500€) et il fait des dons (gain sur l’impôt de 500€). Comment ces trois dépenses s’imputent-elles sur l’impôt: en crédit d’impôt, en report jusqu’à la sixième année, ou en perte?

    Merci d’avance de votre réponse.

  10. la rédaction Exoneration Fiscale 07 sept, 2009 at 14 h 11 min

    Bonjour,
    Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de cette réduction et de l’une des réductions d’impôt accordées au titre des :
    - investissements réalisés dans l’immobilier de loisir,
    - investissements dans les résidences hôtelières à vocation sociale,
    - investissements réalisés par les particuliers outre-mer,
    - investissements Malraux.

    Bien évidemment, l’application de la présente réduction d’impôt est, au titre de l’acquisition ou de la construction d’un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l’amortissement Robien ou Borloo neuf. Par ailleurs, elle ne bénéficie pas aux immeubles historiques et assimilés.

    Enfin, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

  11. Si je souhaite acheter 2 biens différents dans des résidences de tourismes différentes et que ces 2 biens soient achetés dans le cadre de l’amendement Bouvard et qu’ils soient des « Bouvard » 2010, suis-je limiter concernant les avantages fiscaux avec un Bouvard : si les biens valent respectivement 300000 euros chacun, puis-je bénéficier des 25% sur 2 fois 300000 euros. Certains sites internets indiquent  »
    Contrairement à la loi Scellier, ou il n’est possible de faire qu’un seul investissement par an, la loi Bouvard LMNP ne plafonne pas le nombre d’investissement. Il est donc possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvard LMNP sur plusieurs logements !
    Ainsi grâce à ce mécanisme il est possible de défiscaliser sur plusieurs logements et d’augmenter sans limite la défiscalisation. »

    De la même façon, puis-je cumuler un Bouvard et un Scellier et suis-je limiter pour l’ensemble à 300000 euros pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux?

    Merci de votre réponse. Bien Cordialement à vous.

  12. Chasseur Immobilier 11 juil, 2009 at 12 h 49 min

    Cette loi a le mérite de relancer l’investissement locatif

  13. la rédaction Exoneration Fiscale 08 juil, 2009 at 9 h 40 min

    Bonjour Anne,

    D’après l’interprétation des textes que je fais et dans votre cas le délai de 1an pour trouver un locataire court à partir de la date d’acquisition.

    Pour que vous soyez complètement rassurée je vous suggère de téléphoner au 0805160075 le numéro vert mis en place par le gouvernement pour répondre à ce genre d’interrogation.

  14. je vais acheter un bien qui a été achevé de construire le 20 novembre 2008, je vais signer le 20 juillet 2009, pour bénéficier de la loi scellier, je dois donc louer mon bien avant le 20 juillet 2010?
    MERCI de votre réponse

  15. la rédaction Exoneration Fiscale 27 mai, 2009 at 22 h 54 min

    Bonjour marsanne,

    dans le cas ou votre réduction d’impôts de 2,77% du montant du bien dépasse le plafond de réduction d’impôts (=le montant total de votre impôt), la réduction d’impôt est effectivement reportable jusqu’à N+6 , au délà de 6 ans il ne vous sera plus possible de déduire ces sommes de votre impôt.
    C’est à dire que vous avez 6 ans et pas 9+6 ans pour utiliser cette réduction.
    Attention il s’agit bien d’une réduction et pas d’un crédit d’impôt qui vous permettrai de réclamer un chèque au Trésor.

    Dans ce cas là, on peut considérer que vous avez défiscalisé plus que nécessaire ou que votre plan de défiscalisation n’était pas adapté à vos besoins.

    En dehors des cas d’exonération partielles classiques (enlèvement des ordures ménagères qui sont imputées au locataire) il ne me semble pas que d’exonération particulière de taxe foncière soit prévue dans le cadre d’un Scellier.

  16. Dans le cadre de la loi Scellier « social », la réduction d’impôt non utilisée pendant les 9 premières années est-elle reportable sur les 6 années suivante en plus des 2% accordés ?
    Pour ce qui concerne la taxe foncière, est-elle exonérable pour les 2 premières années, ou plus, ou pas du tout?

  17. la rédaction Exoneration Fiscale 11 mai, 2009 at 19 h 57 min

    Bonjour Impot et solutions,

    Il se trouve que votre lien n’apporte strictement rien à cet article sur la loi Scellier, en conséquence de quoi il a été édité.

  18. Impot et solutions 10 mai, 2009 at 22 h 45 min

    Plus d’info sur la Loi Scellier sur :

    [URL éditée par le modérateur]