Loi Jego

Les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt à raison des investissements réalisés dans le secteur du logement social réalisés du 27 mai 2009 au 31 décembre 2017, à condition notamment de s’engager à louer à un organisme de logement social le logement nu pendant au moins 5 ans et à le céder à terme.
La réduction, accordée au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement est égale à 50 % du prix de revient du logement retenu dans la limite de 2 194 € par mètre carré de surface habitable.

En contrepartie de la suppression progressive de la réduction pour investissement locatif dans les DOM (à horizon 2012 pour le secteur libre et 2013 pour le secteur intermédiaire) la loi pour le développement économique de l’outre-mer (LODEOM) a mis en place un nouveau dispositif en faveur du logement social intermédié (dispositif Jego).

Les contribuables investissant dans le logement social du 27 mai 2009 au 31 décembre 2017 directement ou via une société, peuvent bénéficier, sous réserve notamment de s’engager à louer nu le logement à un bailleur social (auquel une partie de l’avantage devra être rétrocédé) pendant au moins 5 ans et à le céder à terme, d’une réduction d’impôt égale à 50 % de l’investissement retenu dans une certaine limite. La réduction, imputée au titre de l’année de réalisation de l’investissement peut être reportée sur les 5 années suivantes.
Seuls les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

Nature des investissements

L’avantage fiscal est ouvert au titre de :

  • l’acquisition ou de la construction de logements locatifs sociaux neufs,
  • l’acquisition de logements anciens à réhabiliter,
  • la souscription de titres de sociétés investissant dans le logement social.

Investissements directs dans le logement social outre-mer

Les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt à raison de l’acquisition ou de la construction, du 27 mai 2009 au 31 décembre 2017, de logements locatifs sociaux neufs dans les départements d’outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna sous réserve de souscrire un engagement de location d’au moins 5 ans et de respecter les conditions décrites ci-dessous.
La réduction d’impôt est également ouverte au titre de l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Investissements intermédiés

SCPI et sociétés soumises à l’IR

La réduction d’impôt est également acquise au titre des investissements réalisés par une SCPI ou par toute autre société non soumise à l’IS dont les parts ou les actions sont détenues, directement ou par l’intermédiaire d’une EURL, par des contribuables domiciliés en France, dont la quote-part du revenu de la société est soumise en leur nom à l’impôt sur le revenu.
Dans ce cas, la réduction d’impôt est pratiquée par les associés ou membres dans une proportion correspondant à leurs droits dans la société au titre de l’année au cours de laquelle les parts ou actions sont souscrites.

Sociétés soumises à l’IS

La réduction d’impôt est acquise, dans les mêmes conditions, au titre des investissements réalisés par une société soumise de plein droit à l’IS dont les actions sont détenues intégralement et directement par des contribuables, personnes physiques, domiciliés en France. En ce cas, la réduction d’impôt est pratiquée par les associés dans une proportion correspondant à leurs droits dans la société. L’application de cette disposition est subordonnée au respect des conditions suivantes :

  • les investissements ont reçu un agrément préalable du ministre chargé du budget,
  • la société réalisant l’investissement a pour objet exclusif l’acquisition, la construction et la location des logements éligibles.

Les associés personnes physiques ne peuvent bénéficier, pour la souscription au capital de la société soumises à l’IS, des réductions :

  • d’IR accordées au titre des souscriptions en numéraire au capital des sociétés non cotées, ainsi qu’au titre des souscriptions de parts de FCPI, de FIP. ou de FIP Corse,
  • d’ISF pour investissement dans les PME, FIP ou certains FIP, FCPI ou FCPR.

La société ne peut bénéficier de l’abattement d’un tiers sur leur bénéfice imposable applicable dans certains secteurs d’activité exercés outre-mer ni de la déduction au titre des investissements réalisés outre-mer.
La limitation de l’imputation des moins-values mobilières sur les revenus de même nature n’est pas applicable aux moins-values constatées par les associés lors de la cession des titres des sociétés.
Par ailleurs, les revenus distribués par ces sociétés ne peuvent pas bénéficier des abattements de 40 % et 1 525 € ou 3 050 €.

Conditions d’application du dispositif

Affectation du logement

Location à un bailleur social

Les logements doivent être donnés en location nue, dans les 6 mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pour une durée au moins égale à 5 ans, à :

  • un organisme d’habitations à loyer modéré (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré),
  • une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer,
  • un organisme concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement,
  • ou, dans les collectivités d’outre-mer, à tout organisme de logement social agréé conformément à la réglementation locale par l’autorité publique compétente.

Sous-location à des personnes défavorisées

Les logements doivent être donnés en sous-location nue ou meublée par le bailleur social (locataire) et pour une durée au moins égale à 5 ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement et de la localisation de celui-ci.
Le montant des loyers à la charge des sous-locataires ne peut excéder des limites fixées par décret en fonction notamment de la localisation du logement.
Les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de 65 ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services peuvent être proposées.
Lorsque le montant des investissements portés simultanément à la connaissance du ministre chargé du budget est supérieur à 2 millions d’euros :

  • une part minimale, définie par décret, de la surface habitable des logements doit être sous-louée, à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés ci-dessus et pour des loyers inférieurs également aux limites mentionnées ci-avant. Un décret précisera les plafonds de ressources et de loyers applicables.
    Cette condition n’est pas applicable aux logements dont la convention avec le bailleur social prévoit la cession à des personnes physiques à l’issue de la période de location ;

  • une fraction, définie par décret, du prix de revient d’un ensemble d’investissements doit correspondre à des dépenses supportées au titre de l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable, d’appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ou de matériaux d’isolation. Un arrêté des ministres chargés respectivement du budget, de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’outre-mer fixera la nature des dépenses d’équipements concernées.

    Cession à terme de l’investissement

    A l’issue de la période de location par l’investisseur au bailleur social, les logements ou les parts ou actions des sociétés qui en sont propriétaires doivent être cédés, dans des conditions, notamment de prix, définies par une convention conclue entre leur propriétaire et l’organisme locataire au plus tard lors de la conclusion du bail, à l’organisme locataire ou à des personnes physiques choisies par lui et dont les ressources, au titre de l’année précédant celle de la première occupation du logement, n’excèdent pas des plafonds fixés par décret en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement et de la localisation de celui-ci.
    La cession des logements et, le cas échéant, des parts ou actions des sociétés peut intervenir à l’expiration d’un délai de 5 ans décompté à partir de l’achèvement des fondations. La reprise ne trouve pas à s’appliquer si la location à l’organisme de logement social prend fin à la suite d’une cession de l’immeuble au profit du preneur.

    Investissements via des sociétés – Location et conservation

    La réduction d’impôt, qui n’est pas applicable aux parts ou actions dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement éligible au présent dispositif.
    L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses parts ou actions jusqu’au terme de la location à l’organisme de logement social.
    Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.

    Rétrocession

    Le contribuable doit rétrocéder un montant correspondant au moins à 65 % de la réduction acquise sous la forme d’une diminution :

    • des loyers versés par l’organisme locataire (bailleur social),
    • et du prix de cession à l’organisme locataire ou, le cas échéant, aux personnes physiques choisies par lui pour reprendre le logement.

    Calcul et imputation de la réduction d’impôt

    Calcul de la réduction d’impôt

    La réduction d’impôt est égale à 50 % d’un montant égal au prix de revient des logements minoré :

    • d’une part, des taxes et des commissions d’acquisition versées,
    • et, d’autre part, des subventions publiques reçues.

    Ce montant est retenu dans la limite de 2 194 € hors taxes par mètre carré de surface habitable et, dans le cas des logements spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de 65 ans ou de personnes handicapée de surface, des parties communes dans lesquelles des prestations de services sont proposées.
    Lorsque l’investissement consiste en la réhabilitation d’un logement de plus de 20 ans, la réduction d’impôt est assise sur le prix de revient des logements majoré du coût des travaux de réhabilitation et minoré, d’une part, des taxes et des commissions d’acquisition versées et, d’autre part, des subventions publiques reçues. La limite mentionnée ci-dessus est également applicable.
    Les aides octroyées par Mayotte, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna ainsi que la Nouvelle-Calédonie dans le cadre de leur compétence fiscale propre au titre de projets d’investissements sont sans incidence sur la détermination du montant des dépenses éligibles retenues pour le calcul de la réduction.
    Cette limite est relevée chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres du coût de la construction dans chaque département ou collectivité.
    Le montant de l’avantage est par ailleurs doublement plafonné :

    • d’une part dans le cadre du plafonnement spécifique aux investissements ultra-marins (dans le cadre du dispositif Jego, le contribuable est obligatoirement placé dans le plafonnement en valeur fixé à 40 000 € ; il ne peut pas opter pour le plafonnement à 15 % des revenus du foyer),
    • d’autre part dans le cadre du dispositif de plafonnement global des niches fiscales.

    Imputation et report

    La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
    Lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable ayant réalisé l’investissement, le solde peut être reporté, dans les mêmes conditions, sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la 5ème inclusivement.

    Reprise de la réduction

    La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle :
    les conditions d’application du dispositif ne sont pas respectées,
    l’engagement de location et/ou de conservation des parts est rompu,
    avant l’expiration de la durée minimale de location à l’organisme de logement social (5 ans minimum), les logements ou les parts ou actions sont cédés ou leur droit de propriété est démembré.
    Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que l’attributaire du bien ou le titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements prévus, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

    Agrément de certains investissements

    Lorsque le montant par programme des investissements est supérieur à 2 millions d’euros, ou quel que soit son montant lorsque l’investissement est réalisé par une société à l’IS, le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné à l’obtention d’un agrément préalable délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de l’outre-mer.
    L’agrément est délivré lorsque l’investissement :

    • présente un intérêt économique pour le département dans lequel il est réalisé ; il ne doit pas porter atteinte aux intérêts fondamentaux de la nation ou constituer une menace contre l’ordre public ou laisser présumer l’existence de blanchiment d’argent ;
    • poursuit comme l’un de ses buts principaux la création ou le maintien d’emplois dans ce département ;
    • s’intègre dans la politique d’aménagement du territoire, de l’environnement et de développement durable ;
    • garantit la protection des investisseurs et des tiers.

    L’agrément est tacite à défaut de réponse de l’administration dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande d’agrément. Ce délai est ramené à 2 mois lorsque la décision est prise et notifiée par l’un des directeurs des services fiscaux des départements d’outre-mer.
    Lorsque l’administration envisage une décision de refus d’agrément, elle doit en informer le contribuable par un courrier qui interrompt le délai mentionné au premier alinéa et offre la possibilité au contribuable, s’il le sollicite, de saisir, dans un délai de 15 jours, une commission consultative dont la composition, les attributions et le fonctionnement sont définis par décret. En cas de saisine, un nouveau délai d’une durée identique (3 ou 2 mois) court à compter de l’avis de la commission. La commission dispose, pour rendre cet avis, d’un délai ne pouvant excéder 2 mois.
    Le délai mentionné au premier alinéa peut être interrompu par une demande de l’administration fiscale de compléments d’informations. Il est suspendu en cas de notification du projet pour examen et avis de la Commission européenne.

    Non cumul de la loi girardin

    Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts ou d’actions, bénéficier à la fois du présent dispositif et de l’une des réductions d’impôt suivantes :

    Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Un commentaire à “Loi Jego”

  1. La Loi Jego complètement décortiquée et expliquée à merveille. Merci pour ce travail