Intérêts d’emprunt pour la résidence principale – Précisions sur le verdissement

Mis en place au cours de l'été 2007, le crédit d'impôt accordé au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition, la construction ou l'agrandissement de la résidence principale a fait l'objet de plusieurs aménagements pour les acquisitions, constructions ou travaux portant sur les logements neufs et assimilés, notamment afin de favoriser les "logements verts". L'administration vient de commenter une nouvelle fois ces aménagements qui devraient s'appliquer pendant une très courte durée, compte tenu de la suppression imminente du dispositif prévue par le projet de loi de finances pour 2011. Ce faisant, elle revient sur certaines des précisions apportées en fin d'année dernière.

Alors que la formule réservée à l'acquisition de logements anciens est demeurée inchangée depuis la création du dispositif en 2007 (crédit d'impôt au taux de 40 % pour la 1ère annuité et 20 % les 4 annuités suivantes, calculé sur les 5 premières annuités d'intérêts, retenus dans une limite annuelle de 3 750 € pour une personne seule, 7 500 € pour un couple, - plafond doublé pour les personnes invalides - majorée de 500 € par personne à charge), le crédit d'impôt accordé au titre de logements neufs et assimilés n'a cessé d'évoluer :

• pour les logements respectant la norme BBC 2005, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er janvier 2009 ou, pour les logements que le contribuable fait construire, ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date, le crédit d’impôt a été majoré, s’appliquant, au taux uniforme de 40 %, aux intérêts payés au titre des 7 premières annuités au lieu de 5,
• pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1er janvier 2010, ou que le contribuable fait construire à compter de la même date, non seulement le crédit d'impôt n'est plus accordé qu'à la condition de justifier du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur, mais en plus, lorsque les logements ne bénéficient pas du label BBC 2005, le montant du crédit d'impôt est progressivement réduit :
• pour les logements acquis (date de signature de l'acte d'achat) ou construits (déclaration d’ouverture de chantier) en 2010 : les taux sont réduits à 30 % des intérêts au titre de la 1ère annuité, 15 % au titre des 4 annuités suivantes,
• pour les logements acquis ou construits en 2011 : 25 % des intérêts au titre de la 1ère annuité, 10 % des intérêts au titre des 4 annuités suivantes,
• pour les logements acquis ou construits en 2012 (sous réserve de la suppression définitive du dispositif pour les logements acquis à compter du 1er octobre 2011) : 15 % des intérêts au titre de la 1ère annuité, 5 % des intérêts au titre des 4 annuités suivantes.

Notion de logement neuf

L'administration redéfinit la notion de "logements neufs", seuls concernés par les aménagements précédents, et revient ainsi sur la définition qu'elle avait donnée il y a un an (dans une instruction en date du 10 novembre 2009, BOI 5 B-28-09).

Sont concernés par la diminution progressive des taux et l'exigence d'éco-conditionnalité les :

• logements neufs, acquis achevés ou en l’état futur d’achèvement (VEFA),
• logements que le contribuable fait construire ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés,
• travaux d’addition de construction réalisés concomitamment à l’acquisition d’un immeuble achevé ou sur un logement achevé dont le contribuable est déjà propriétaire, dès lors que ces logements ou parties de logements neufs auraient pu être construits selon les critères permettant l’obtention du label BBC 2005, mais dont le niveau de performance énergétique globale respecte seulement les exigences de la réglementation en vigueur et ne disposent donc pas du label.

Ne sont en revanche notamment pas concernés par ces aménagements les :

• logements anciens,
• travaux d’amélioration ou d’aménagement interne des logements (aménagement de cuisine, de salles de bains…),
• travaux qui ont pour effet d’accroître le volume et la surface habitable des locaux préexistants tels que l’aménagement des combles ou la transformation d’une dépendance en pièce d’habitation,
• logements situés dans les départements d’outre-mer,
• logements acquis en l’état futur de rénovation,
• locaux non affectés à usage d’habitation ou inhabitables qui sont transformés en logement (c'est sur ce point que l'administration revient sur sa doctrine antérieure : en effet, elle avait considéré dans son instruction du 10 novembre 2009 que ces logements pouvaient bénéficier de la majoration du crédit BBC 2005 ou subir la diminution de taux en cas de non respect des normes en vigueur, ce sur quoi elle revient aujourd'hui).

Opérations mixtes (acquisition de logement ancien et travaux)

L'administration précise par ailleurs les modalités de calcul du crédit d'impôt lorsque l'opération réalisée par le contribuable entre pour partie dans le dispositif logements anciens, et pour partie dans le dispositif logements neufs.

Ainsi, lorsque l’acquisition d’un logement ancien s’accompagne de travaux de surélévation ou d’addition de construction, les intérêts d’emprunt afférents à l’acquisition du logement ouvrent droit au crédit d’impôt au taux applicable aux logements anciens et ceux afférents aux travaux de surélévation ou d’addition de construction ouvrent droit au crédit d’impôt au taux applicable aux logements neufs.

Lorsque les 2 opérations sont financées par le même prêt, il faut déterminer un prorata entre la part du prêt relative aux travaux et celle relative à l’acquisition afin d’appliquer le taux du crédit d’impôt aux intérêts du prêt afférents à chaque opération. Par ailleurs, lorsque l’addition de construction bénéficie du label BBC 2005, seule la part des intérêts relatifs à ces travaux est prise en compte au titre des 7 premières annuités de remboursement.

Cette situation n’emporte aucune conséquence sur la détermination de la base du crédit d’impôt, ni sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte.

Lorsque l’acquisition du logement et la réalisation des travaux font l'objet de prêts distincts, chacun des deux prêts suit les règles propres à chaque opération s’agissant notamment du taux applicable et du nombre d’annuités de remboursement éligibles au crédit d’impôt. Le plafond annuel (de 3 750 € pour une personne seule et de 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune, éventuellement majoré) s'applique globalement à l'ensemble des opérations, mais le montant des intérêts éligibles au crédit d’impôt au taux le plus élevé s’impute en priorité.

L'administration précise également que dans cette situation, et sous réserve que le logement initial reste occupé pendant la réalisation des travaux, la condition relative à l’affectation à l’habitation principale sera réputée remplie pour l’ensemble de l’unité d’habitation, y compris l’addition de construction, dès la mise à disposition des fonds afférents au prêt destiné à financer les travaux d’addition de construction.

Enfin, lorsque les travaux d’addition de construction sont réalisés concomitamment à l’acquisition d’un logement ancien et qu’ils sont financés par le prêt également destiné à financer l’acquisition du logement, seule la part du crédit d’impôt relative aux travaux est remise en cause lorsque l’addition de construction ne respecte pas les exigences de la réglementation thermique en vigueur (auxquelles seuls sont soumis les travaux, pas l'acquisition).

Eco-conditionnalité

En attente de la publication du décret, non publié à ce jour, devant fixer les conditions dans lesquelles les contribuables doivent, depuis le 1er janvier 2010, justifier du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur, l'administration précise que cette preuve peut être apportée par tous moyens et notamment par la production de la synthèse d'étude thermique standardisée RT 2005.

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