Immobilier: vers une diminution des transactions et une stabilisation des prix

26 mai, 2010 Commentaires fermés

Immobilier transaction et prix

L'ajustement du marché immobilier intervenu fin 2008 et début 2009 est souvent sous estimé alors qu'il permet d'analyser l'état des fondamentaux. La solvabilité des ménages reste faible malgré sa remontée récente en particulier dans l'ancien. De plus, les facteurs de soutien exceptionnels intervenus en 2009 comme le doublement des prêts à taux zéro et la faiblesse des taux d'emprunt vont disparaître. Quant au dispositif « Scellier » qui explique en partie le rebond des ventes dans le neuf, il ne sera pas plus puissant. Enfin, la remontée du chômage et des prix immobiliers intervenue fin 2009 va peser sur la capacité d'emprunt.

La demande de logements pourrait donc faiblir au second semestre après avoir résisté en début d'année.

L'ajustement du marché immobilier en 2009 sous estimé

L'ajustement du marché immobilier aura finalement été important en 2009 malgré le redémarrage observé au deuxième semestre. En 2009, près de 590 000 logements ont été vendus en France, après 669 200 en 2008 et 802 000 en 2007. Ainsi, sur l'ensemble de l'année 2009, le nombre de ventes de logements anciens a encore diminué de -12% par rapport à l'année précédente, après déjà -17% en 2008. Il est donc désormais -27% inférieur au nombre de ventes enregistrées en 2007.

La chute du nombre de ventes de logements anciens a entraîné un ajustement à la baisse des prix de vente des logements anciens dès le deuxième trimestre 2008 et jusqu'au deuxième trimestre 2009. Au total, en 2009, ils ont reculé de -7.1%, comme nous l'avions prévu1. Cette baisse est la plus importante enregistrée depuis le début des statistiques de prix des logements établies par Friggit à partir de 1936 comme nous l'avions déjà souligné.

Dans le neuf, les ventes ont commencé à reculer dès le deuxième trimestre 2007 et jusqu'au quatrième trimestre 2008. Sur un an, le nombre de ventes de logements neufs a chuté de -47% au quatrième trimestre 2008. En cumul entre le deuxième trimestre 2007 et le quatrième trimestre 2008, le nombre de ventes de logements neufs baissait de -59%, ce qui est aussi une chute historique. Pendant la précédente crise immobilière, entre le premier trimestre 1990 et le premier trimestre 1993, en cumul, le nombre de ventes de logements neufs avait diminué de -47%. Mais grâce au rebond observé dès le premier trimestre, elles ont été de 106 282 en 2009, soit une hausse de +34% par rapport à 2008 et inférieure de 16% seulement par rapport à 2007.

En revanche, l'ajustement des prix de vente des logements neufs a été plus faible que prévu et que celui observé lors du précédent cycle d'ajustement des prix immobiliers. Au total, sur l'ensemble de l'année 2009, les prix de vente des logements neufs ont enregistré une croissance moyenne de +0.1% après +1.9% en moyenne en 2008. … alors qu'il permet d'analyser l'état des fondamentaux L'ajustement a duré moins longtemps que lors des crises précédentes car les interventions budgétaires et monétaires ont été sans précédent comme pour d'autres secteurs.

En effet, outre les habituels soutiens fiscaux et budgétaires au marché immobilier, la mise en oeuvre du dispositif « Scellier » et du doublement du prêt à taux zéro a eu un effet particulièrement rapide et important. La dépense fiscale supplémentaire associée aux investissements effectués dans le cadre du dispositif Scellier en 2009 représenterait 60 millions d'euros. En outre, celle associée au prêt à taux zéro aurait augmenté de +30% en 2009. Sans compter la déductibilité des intérêts d'emprunt associés à l'achat d'une résidence principale qui aurait représenté une dépense fiscale de 1.5 milliard d'euros, soit une hausse de 43%.

Ces mesures ont stoppé la chute des ventes de logements neufs. En effet, dès la mise en place du dispositif « Scellier » au premier trimestre 2009, le nombre de ventes de logements neufs a bondi de +69% par rapport au trimestre précédent grâce aux investissements locatifs. Selon la Commission des finances de l'Assemblée nationale, plus de 50 000 logements neufs auraient été achetés dans le cadre du dispositif « Scellier » en 2009. Et selon la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC), la part des ventes de logements neufs réalisées auprès d'investisseurs aurait augmenté de près de 50% en 2009 par rapport à 2008. Ainsi, selon nos calculs, si les ventes aux investisseurs étaient restées stables en 2009, le nombre total de ventes de logements neufs aurait baissé de -9% en 2009 au lieu de la hausse de +34% qui a été observée.

Parallèlement, les politiques monétaires menées et la détente des marchés interbancaires ont eu pour conséquence de ramener les taux d'emprunt immobilier fin 2009 à leur niveau de septembre 2006 pour les taux fixes et de décembre 2005 pour les taux variables. De plus, ces actions ont engendré un redémarrage de la distribution de crédit.

Mais en 2010, l'aide budgétaire et fiscale ne va pas croître et les taux d'emprunt se sont déjà stabilisés comme la prime de risque. La demande de logements devrait donc cesser d'augmenter.

La solvabilité des ménages reste fragile

Dans la mesure où la croissance du revenu disponible brut (RDB) nominal des ménages devrait être faible en lien avec la fin des mesures sociales, la remontée du chômage et des prix, la croissance de la solvabilité des ménages ne devrait plus progresser en 2010. Déjà au quatrième trimestre 2009, elle a reculé de près de 1% alors qu'elle avait crû de 14.3% entre le deuxième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2009. En effet, la baisse des taux d'intérêt a été insuffisante pour compenser la croissance des prix de vente des logements anciens de +1.8% par rapport au trimestre précédent. De plus, la durée des prêts immobiliers a, à nouveau, diminué pour atteindre 19 ans au premier trimestre 2010 selon la BdF.

Au total, si les prix de vente des logements anciens se stabilisaient à leur niveau du quatrième trimestre 2009 et si la durée des prêts immobiliers continuait de diminuer au même rythme qu'au premier trimestre 2010, alors la solvabilité des ménages dans l'ancien diminuerait de -0.1% par trimestre en moyenne en 2010. Ainsi, le niveau de la solvabilité immobilière des ménages serait trop faible pour que les transactions rattrapent leur niveau « d'avant crise ».

En cumul sur un an, le nombre de ventes de logements anciens en France continuerait néanmoins de remonter au premier semestre 2010 en raison d'un effet de base favorable dû à la faiblesse marquée des ventes enregistrées début 2009. Ensuite, le nombre de ventes de logements anciens se stabiliserait puis repartirait à la baisse au quatrième trimestre 2010. Selon notre modèle, il atteindrait ainsi un point haut à 639 000 ventes au troisième trimestre 2010, avant de redescendre à 622 000 ventes au quatrième trimestre 2010. Le nombre de ventes de logements anciens en France resterait donc plus bas qu'en 2008, où il était de 669 200.

Dans le neuf, les prix immobiliers ayant augmenté de +5.4% du deuxième trimestre au quatrième trimestre 2009, la solvabilité des ménages n'a progressé que de 2% en 2009 contre 10% dans l'ancien. Là aussi, son niveau ne laisse pas attendre de nouvelle progression des ventes après celles encore observées début 2010. En effet, au quatrième trimestre 2009, le niveau de l'indice de solvabilité des ménages dans le neuf restait proche de son niveau des deuxième et troisième trimestres 2007, c'est-à-dire lorsque le nombre de ventes de logements neufs diminuait de -12.1% et -10.4% par trimestre respectivement.

Après être remontée entre le troisième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2009, la prime de risque associée à un investissement résidentiel s'est stabilisée au quatrième trimestre 2009. Pour l'ensemble de la France, elle était de 1.8% au quatrième trimestre 2009, comme au troisième trimestre 2009, après un point bas de 0.6% au deuxième trimestre 2008. A Paris, elle était de 1.7% au quatrième trimestre 2009 comme au troisième trimestre 2009, après un point bas de 0.2% au deuxième trimestre 2008. En France, la prime de risque était à son plus haut niveau depuis le premier trimestre 2006. Sa forte remontée de fin 2008 et de début 2009 a été stoppée par la fin de la chute des prix immobiliers et par le ralentissement des loyers.

L'augmentation des prix pourrait à nouveau soutenir la progression des loyers mais la remontée du rendement des OAT à 10 ans limiterait la hausse à venir de la prime de risque. Sans nouvelle augmentation des prix, elle pourrait ainsi rester à son niveau actuel, ce qui est un facteur de soutien de la demande de logements.

Baisse des ventes de logements neufs

Le nombre de ventes de logements neufs a encore diminué de -2.7% au quatrième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent, après -3.4% au troisième trimestre 2009. De ce fait, au quatrième trimestre 2009, le nombre de ventes de logements neufs était inférieur de -18% par rapport au nombre de vente observé en 2007 même s'il a progressé de 74% par rapport à fin 2008. En outre, selon les promoteurs immobiliers interrogés par l'INSEE, la demande de logements neufs à acheter s'est à nouveau affaiblie au premier trimestre. En effet, le solde d'opinion sur la demande de logements neufs à acheter s'est replié à -33 en avril 2010 alors qu'il était remonté jusqu'à -15 en janvier 2010. Ce solde est redevenu inférieur à sa moyenne de longue période qui est de -32 depuis juillet 1991. En revanche, les promoteurs interrogés s'attendent à une nouvelle hausse de la demande de logements destinés à la location. Toutefois, les prix du neuf devraient, à nouveau, baisser selon eux.

Les mises en chantier pourrait à nouveau baisser

Les mises en chantier de logements neufs devraient rebondir au deuxième trimestre 2010 après avoir été freinées par les intempéries comme le montre la hausse sur un an des permis de construire et notre modèle de demande potentielle de construction de logements. Mais ensuite, le repli des ventes de logements neufs amorcé au troisième trimestre 2009 pèserait de nouveau sur les mises en chantier au second semestre 2010, malgré la diminution des stocks de logements invendus.

Au total, selon notre modèle de demande potentielle de construction de logements, après avoir diminué de -14% en 2008 puis de -16% en 2009, les mises en chantier de logements neufs augmenteraient de 7% en 2010 mais resteraient inférieures au nombre observé en 2008. Au total, 357 055 logements pourraient être mis en chantier en 2010 après 334 430 en 2009 et 400 191 en 2008.

Les enquêtes de conjoncture confirment cette prévision car le climat des affaires du secteur du bâtiment reste inférieur à sa moyenne de longue période.

L'analyse du marché immobilier en 2008 et en 2009 montre clairement que la solvabilité des ménages avait atteint des niveaux trop faibles pour éviter un ajustement. Toutefois, la baisse des prix a été stoppée par les interventions monétaires et budgétaires sans précédent.

Pour que les ventes continuent de progresser, il faudrait qu'en 2010 de nouveaux facteurs de soutien apparaissent. Or, non seulement, ce ne sera pas le cas mais certains ont disparu. Il est en effet peu probable que les taux d'emprunt reculent à nouveau et le doublement du prêt à taux zéro devrait cesser fin juin 2010.

En conséquence, les ventes puis les prix immobiliers pourraient se stabiliser à leur niveau de fin 2009 tout au long du premier semestre avant de reculer à nouveau. A l'issue du T4 2009, l'acquis de croissance des prix de vente des logements anciens en 2010 par rapport à 2009 est de +0.9%.



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