Immobilier : accalmie de la baisse des prix

Chute des transactions & baisse des prix de vente

Les prix de vente des logements anciens ont continué de reculer. Au deuxième trimestre 2009, ils ont diminué de -2.7% par rapport au trimestre précédent, après -3.8% au premier trimestre. Sur un an, ils se repliaient ainsi de -9.3% au deuxième trimestre 2009 après -6.9% au premier trimestre et +1.3% en 2008. Cela s’explique par la baisse passée des transactions de logements anciens en France, à 673.000 ventes en 2008 après 810.000 en 2007.

L’amélioration de la solvabilité des ménages stabilise le marché

En rythme trimestriel, les prix de vente des logements anciens se replient depuis le deuxième trimestre 2008. De plus, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont cessé d’augmenter fin 2008 et sont repartis à la baisse début 2009. Ainsi, la solvabilité des ménages dans l’ancien est repartie à la hausse dès le deuxième trimestre 2008. Bien que, sur l’ensemble de l’année 2008, elle diminuait encore de -3% en moyenne, elle était en hausse de 3.7% sur un an au premier trimestre puis de 11% sur un an au deuxième trimestre 2009. En outre, le marché immobilier a bénéficié de nombreux soutiens publics tels que la déductibilité des intérêts d’emprunt, le doublement du prêt à taux zéro et le dispositif «Scellier». Les soutiens publics et la remontée de la solvabilité des ménages depuis le deuxième trimestre 2008 semblent avoir stabilisé le marché immobilier. En effet, les transactions de logements anciens ont rebondi de +25% en Ile-de-France au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent, après -27% au premier trimestre 2009. Quant aux ventes de logements neufs, elles ont progressé de +10% au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent après avoir cru de +69% au premier trimestre 2009, sous l’effet de la mise en place du dispositif « Scellier ». Par ailleurs, les prix de vente des logements neufs ont augmenté de 3.4% au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre précédent. Ainsi, leur recul sur un an est resté limité à -2.4% au deuxième trimestre 2009 après -0.5% sur un an au premier trimestre et +1.9% en moyenne en 2008.

Reprise timide des mises en chantier

La remontée des ventes de logements neufs va tirer les mises en chantier de logements à la hausse au second semestre 2009 selon nos prévisions. Déjà, les permis de construire ont commencé à remonter au troisième trimestre 2009 : en moyenne en juillet et août, ils étaient de 6.8% supérieurs à leur niveau moyen du deuxième trimestre 2009. Mais la reprise des mises en chantier va rester freinée par le niveau élevé des stocks de logements neufs invendus. Certes, les stocks se sont réduits depuis le quatrième trimestre 2008. Mais au deuxième trimestre 2009, ils étaient encore supérieurs de 40% à leur niveau moyen entre 2004 et 2007. De plus, au troisième trimestre 2009, l’opinion des promoteurs immobiliers sur leur situation de trésorerie atteignait son plus faible niveau depuis le premier trimestre 1997. Les promoteurs immobiliers poursuivront donc leur déstockage. Au total, la baisse passée des mises en chantier tirera encore l’investissement résidentiel à la baisse au second semestre 2009 mais leur reprise au second semestre en atténuera le recul. L’investissement résidentiel diminuerait de -0.5% en 2010 après -7.0% en 2009 et -1.4% en 2008.

Investissement non résidentiel soutenu par la relance

L’investissement non résidentiel des entreprises continuera de se replier en raison de la faiblesse de leurs perspectives d’activité et de leur besoin de désendettement. Néanmoins, la construction non résidentielle serait encore soutenue au second semestre 2009 par le programme d’investissement du gouvernement. Les premiers travaux associés au plan de relance ont commencé fin mars et le montant des marchés conclus dans le secteur des travaux publics est remonté après avoir atteint un point bas en avril. L’activité de travaux publics est donc repartie à la hausse au deuxième trimestre 2009 et les premières statistiques montrent une nouvelle progression de l’activité au troisième trimestre. Selon le gouvernement, 18.2 milliards d’euros ont été injectés dans l’économie jusqu’en août 2009, soit 8 milliards d’euros de plus qu’en juin et 56% du total prévu dans le plan de relance. 700 projets d’investissement ont effectivement été lancés sur les 1 000 prévus. Fin septembre, 65% des montants décidés seraient engagés et 800 projets lancés. L’accroissement des dépenses publiques a donc été fort et rapide au troisième trimestre 2009, ce qui soutiendrait l’investissement non résidentiel et la croissance du PIB au second semestre 2009. Toutefois, la fin progressive du plan de relance déprimerait l’investissement non résidentiel en 2010.

Décélération de la baisse des prix

Sur le marché des logements anciens, le rebond des ventes du deuxième trimestre n’a pas suffi pour que le nombre de transactions retrouve son niveau de fin 2008. Pour l’ensemble de la France, le nombre de ventes cumulées sur un an reculait à 567 000 en juin 2009 après 609 000 en mars 2009 et 673 000 en décembre 2008. Il était inférieur de 31.2% à la moyenne observée entre 2004 et 2007. Ainsi, les prix de vente des logements anciens continueraient de baisser au second semestre 2009. Toutefois, l’amélioration de la solvabilité des ménages au premier semestre 2009 et le rebond des transactions de logements anciens au deuxième trimestre atténueront la chute des prix immobiliers au second semestre 2009.

Le marché immobilier restera peu dynamique

L’évolution des revenus futurs des ménages reste incertaine. Les destructions d’emploi et le ralentissement des salaires pèseraient encore sur le RDB des ménages au second semestre 2009 et, dans une moindre mesure, en 2010. De plus, le taux de chômage continuerait d’augmenter et inciterait encore les ménages à privilégier une épargne liquide plutôt qu’immobilière. Déjà, la part de l’épargne financière des ménages rapportée à leur épargne totale remontait à 44% au deuxième trimestre 2009 après 32% en moyenne en 2008 et contre une moyenne de longue période de 34%. De plus, les critères d’octroi de crédit restent plus restrictifs qu’avant la crise. Certes, 8% des banques interrogées par la Banque de France anticipaient d’assouplir légèrement leurs critères d’octroi de crédits à l’habitat au troisième trimestre 2009. Mais cette proportion reste faible : en moyenne en 2008, chaque trimestre, 20% des banques déclaraient durcir leurs critères d’octroi de prêts à l’habitat. Au total, en 2009 et en 2010, compte tenu de l’incertitude pesant sur le revenu futur des ménages, le nombre de ventes resterait inférieur à celui observé en 2007. La baisse passée des transactions de logements continuera de peser sur les prix immobiliers mais l’amélioration de la solvabilité des ménages et le rebond des ventes de logements début 2009 atténueraient la baisse des prix. Enfin, la production de construction reculerait de -2.5% sur un an en moyenne en 2009 puis de -0.3% sur un an en moyenne en 2010.

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