Exonération de vente immobilière avec la loi de finance 2010

Parmi les nouveautés fiscales de 2010, les plus-values engendrées par la vente de la résidence secondaire ou d'un investissements locatifs (robien, scellier etc...) seraient soumises aux prélèvements sociaux, peu importe si le logement est détenu depuis les fameux quinze ans, qui donnait le droit précédemment à une exonération. En revanche, les ventes portant sur les résidences principales tant qu'elles ne sont pas répétées trop régulièrement continueront, quant à elles, à échapper à l'IR et aux prélèvements sociaux soit un taux d'imposition de plus de 28% sur la plus-value. Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire, ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires. Plus précisément, il s'agit du lieu où le vendeur réside habituellement pendant la majeure partie de l'année (voir la définition officielle). Si celui-ci vit six mois dans un logement et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. De plus, pour bénéficier de l'exonération fiscale, le bien cédé doit être détenu directement par le contribuable. Ainsi, l'occupation de l'immeuble par ses ascendants ou ses enfants n'ouvre pas droit à l'exonération. Et ce même si ces derniers sont rattachés au foyer fiscal du cédant. Néanmoins, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à charge du contribuable, il est admis que ces logements forment une unité d'habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l'intéressé. La plus-value réalisée à l'occasion de la cession de l'un et de l'autre des appartements est donc éligible à l'exonération.

Conditions d'exonération des plus-values.

Le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Par conséquent, cette condition exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles autrefois résidence principale du propriétaire, mais n'ayant plus cette qualité au moment de la vente. Dès lors, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles en location le jour de la cession, ni à ceux occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou encore ceux devenus vacants. Enfin, l'exonération est également refusée lorsque le propriétaire, soucieux de bénéficier de cet avantage fiscal, revient occuper le logement peu avant la vente. Assouplissement de la règle d'occupation : un délai plus ou moins long est susceptible d'intervenir entre le moment de la mise sur le marché du bien à vendre et sa cession. Aussi est-il admis que l'immeuble occupé par le propriétaire vendeur lors de sa mise en vente puisse ne plus l'être lors de la vente sans que cela remette en cause le principe de l'exonération dès lors que la vente intervient dans l'année suivant la mise sur le marché. Pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, Bercy accepte pour les cessions intervenant en 2009 et 2010 qu'une durée de deux ans constitue, dans tous les cas, un délai normal de vente. Cette vacance ne remet pas en cause l'exonération d'impôt si, pendant cette période, le logement n'est pas donné en location ou occupé gratuitement.Le fisc traite également avec compréhension la situation des couples mariés, pacsés ou concubins qui divorcent ou se séparent. En effet, l'un des conjoints est souvent contraint de quitter le logement qui constituait sa résidence principale lors de la séparation. Bien que le bien cédé ultérieurement ne constitue plus, à la date de la cession, sa résidence principale, il peut néanmoins bénéficier de l'exonération dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à la mise en vente, et si la cession intervient dans le délai de deux ans. Si ce même contribuable est devenu propriétaire d'un autre logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune du couple, il pourra également bénéficier de l'exonération si la cession est motivée par la rupture.

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