Démembrement SCPI

Dans un contexte économique morose où le prix de l'immobilier continue de baisser doucement, il est intéressant de donner une petite astuce pour mieux gérer son patrimoine immobilier (ou du moins commencer à le construire).Dans cet article nous verrons comment acquérir en démembrement de propriété et de manière temporaire des parts de SCPI.Découvrez les avantages liées au démembrement de SCPI.(Pour plus d'informations sur les SCPI n'hésitez pas à consulter notre excellent dossier sur les exonérations liées aux SCPI.) Quel intérêt pour votre patrimoine?:

• Réaliser un investissement immobilier plus difficilement accessible en direct de par les montants importants
• Investir dans l’immobilier locatif sans se préoccuper de la gestion. Procurer temporairement des revenus à l’usufruitier, tout en allégeant la pression fiscale du nu-propriétaire

DÉFINITION DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ EN SCPI

L’acquisition de parts en démembrement de propriété est une technique qui associe deux personnes dont les situations patrimoniales et les objectifs sont différents et complémentaires.Un nu-propriétaire et un usufruitier se partagent les droits de la SCPI pendant une période déterminée à l’avance.La quote-part de chacun sera définie en fonction notamment du rendement du bien. Les droits d’enregistrements seront cependant calculés à partir du barème fiscal de l’usufruit. Pendant cette période, l’usufruitier percevra l’ensemble des revenus du bien.Le partage temporaire des droits (usufruit et nu-propriété) peut être réalisé par donation de l’usufruit de ces droits ou par cession de ces derniers.

PROFIL DES INVESTISSEURS DE CES SCPI

• Du nu-propriétaire
Il s’agit d’un contribuable fortement imposé sur les revenus et/ou le patrimoine et, désirant se constituer un patrimoine immobilier à terme, tout en diminuant sa pression fiscale durant une période définie.
• De l’usufruitier
Il s’agit d’un particulier faiblement imposé qui a besoin d’un complément de revenus ou d’un contribuable disposant par ailleurs de déficits fonciers non encore totalement utilisés.

MECANISME DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

• Pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire se constitue un patrimoine en ne payant qu’une quote-part de la pleine propriété des parts de la SCPI, quote-part définie en fonction de la durée du contrat. En contrepartie, il ne percevra pas de revenus durant le démembrement.Pour ce faire, il peut soit acquérir directement les parts avec ses fonds propres, soit contracter un emprunt (crédit SCPI par exemple). Toutefois s’il contracte un emprunt pour l’acquisition de la nue-propriété de parts, les intérêts du prêt ne seront pas déductibles.L’acquisition de la nue-propriété permet au nu-propriétaire de ne pas être soumis à l’ISF sur les parts de la SCPI, c’est l’usufruitier qui en sera redevable.
• Pour l’usufruitier
L’usufruitier ne paie qu’une quote-part de la pleine propriété alors qu’il bénéficie de l’ensemble des revenus générés. Son taux de rendement est alors très élevé sur une période définie. Quand il dispose de déficits fonciers non imputés, il percevra les revenus du bien démembré en franchise fiscale, à due concurrence des déficits préexistants.

AU TERME DU CONTRAT QUE DEVIENT LA SCPI?

Au terme du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts : L’usufruit rejoint la nue-propriété hors fiscalité. Il retrouve donc la totalité des parts en n’en ayant financé qu’une quote-part. Il se retrouve donc imposable à l’ISF sur l’ensemble des parts de la SCPI. Il percevra désormais les revenus fonciers.

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