Déficits fonciers et arrêt de la location

22 juil, 2010 Commentaires fermés

Déficit foncier

Les déficits fonciers, qui résultent de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, sont déductibles du revenu global à hauteur de 10 700 € par an, le solde éventuel pouvant être imputé sur les revenus globaux des 6 années suivantes. La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € et la part du déficit résultant des intérêts d'emprunt s'imputent quant à elles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsqu'un contribuable impute des déficits fonciers sur son revenu global, il doit maintenir l'immeuble en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation. A défaut, l'imputation est remise en cause. Pour effectuer cette remise en cause, le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant celle de la cessation de location doivent être reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global.

L'administration rappelle alors que, dans cette situation, le déficit qui a été indûment imputé sur le revenu global ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, comme le prévoit la loi.

Toutefois, en précisant les modalités de remise en cause de l'imputation du déficit dans le cas où le contribuable possède plusieurs immeubles et qu'il cesse de louer l'un d'entre eux avant le 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation, l'administration adopte une position stricte, revenant sur le principe d'imputation du déficit réintégré sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L'imputation du déficit généré par l'immeuble cédé ne serait autorisée, dans ce cas, que jusqu'à la date de la cessation de la location, les déficits restant à imputer après cette date étant alors perdus.

En effet, l'administration indique que le déficit foncier réalisé sur l'immeuble dont la location a cessé, réintégré dans le revenu global, peut être imputé uniquement sur les revenus fonciers des années suivant l'imputation dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location. S'il y a un reliquat de déficits fonciers à imputer après la cessation de la location, il ne peut pas être imputé sur les revenus fonciers des années ultérieures et se trouve donc perdu.

Cette position est critiquable car elle rajoute une contrainte non prévue par la loi qui pose des limites à l'imputation du déficit uniquement pour le revenu global, non pour l'imputation sur les revenus fonciers ultérieurs. L'administration refuse ainsi au propriétaire la possibilité d'imputer sur ses revenus fonciers provenant d'autres immeubles les déficits fonciers se rapportant à l'immeuble cédé, alors que le code général des impôts n'exige pas le maintien de l'immeuble déficitaire à la location.

Par ailleurs, la rédaction du rescrit n'est pas claire et pourrait laisser penser, par certaines tournures, que cette solution stricte n'est applicable qu'aux bailleurs qui détiennent plusieurs immeubles, ce qui serait assez surprenant. Si tel était le cas, cette décision de rescrit créerait une grande disparité entre les bailleurs qui ne possèdent qu'un immeuble qui pourraient continuer à imputer le déficit remis en cause sur les revenus fonciers des 10 années suivante et les bailleurs qui détiennent plusieurs immeubles qui ne pourront plus imputer ce déficit que sur les revenus fonciers perçus jusqu'à la date de cessation de location.

Concernant les modalités de calcul des plus-values de cession, l'administration a précisé qu'en contrepartie de la perte du droit d'imputer le déficit après la cessation de location, il serait possible de majorer le prix d'acquisition en prenant en compte la part des déficits fonciers non déduits correspondant aux dépenses de travaux.



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