Le DALO – droit opposable au logement

Le 18 août 2009, le journal l'humanité dans un article sur la loi DALO faisait le maigre bilan de cette action et son coût important pour l'état. Contrairement à ce qu'annonce nos confrères, la loi instituant un droit opposable au logement n'est pas uniquement une loi pour gérer les conflits de logement. Elle contient aussi des mesures contre touchant à divers domaines de la gestion du patrimoine.

• Des mesures fiscales, notamment autour des emplois à domicile
• Des mesures sur l'immobilier: notamment autour du pass foncier ou des exonérations des plus values immmobilières.
• Des mesures autour du crédit notamment pour améliorer la protection des personnes surendettées.

Faire le bilan de cette loi uniquement sur le relogement est injuste, il faut faire un point sur l'ensemble des éléments que légifère le DALO.

DALO - Mesures pour la fiscalité

Impôt sur le revenu - Emploi d'un salarié à domicile

La loi aménage le dispositif d'aide fiscale au titre de l'emploi d'un salarié à domicile (déjà modifié par la loi de finances rectificative pour 2006 qui l'a transformé partiellement en crédit d'impôt pour les dépenses engagées à compter de 2007). Elle supprime plusieurs restrictions introduites par la loi de finances rectificative pour 2006 au bénéfice du crédit d'impôt. La loi de finances rectificative pour 2006 réservait notamment le bénéfice du crédit d'impôt aux contribuables exerçant une activité professionnelle et pour les seuls services de garde d'enfant à domicile, de soutien scolaire et les cours à domicile réglés à l'aide du chèque emploi service universel. Les autres dépenses ou les dépenses engagées par des contribuables inactifs ne pouvaient ouvrir droit qu'à une réduction d'impôt. La loi rend le crédit d'impôt applicable :

• à l'ensemble des services à la personne définis à l'article D. 129-35 du code du travail,
• quel que soit le mode de paiement,
• et aux contribuables inscrits comme demandeurs d'emploi depuis au moins 3 mois. Ces derniers pourront, au même titre que les contribuables exerçant une activité professionnelle, bénéficier du crédit d'impôt.

Enfin, pour les personnes qui n'ont pas directement recours à un employé à domicile, la loi étend le bénéfice du crédit d'impôt aux personnes qui passent non seulement par l'intermédiaire d'une association ou d'une entreprise agréée mais également qui font appel à un organisme agréé.

Revenus fonciers - Borloo ancien

Le DALO apporte quelques aménagements au dispositif Borloo ancien qui permet aux bailleurs louant leur logement nu, dans le cadre d'une convention avec l'ANAH, sous conditions de loyers et de ressources, de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% ou 45% (selon que le logement est loué en secteur intermédiaire ou social).

Location déléguée

La loi autorise désormais la location déléguée. Jusqu'alors, pour bénéficier de ce dispositif, les logements ne pouvaient être loués qu'à des personnes physiques à titre d'habitation principale. Le bailleur peut, à compter de l'imposition des revenus perçus en 2007 (sous réserve de la publication des décrets d'application) bénéficier de la déduction Borloo ancien en cas de location du logement, sous les mêmes conditions, à des organismes publics ou privés qui les mettront à disposition, à titre de résidence principale, de personnes physiques respectant les conditions de ressources et de loyer définies par la convention signée par le propriétaire. Ce système de location par une personne morale représente une garantie supplémentaire pour le propriétaire.

Renouvellement du bail avec une personne occupant déjà le logement

Pour les baux conclus à compter du 7 mars 2007, le bailleur peut renouveler le bail avec une personne occupant déjà le logement tout en bénéficiant de la déduction forfaitaire. En effet, pour bénéficier du dispositif Borloo ancien, le bail ne pouvait, avant la parution de loi, être conclu avec une personne occupant le logement. Cette disposition excluait donc, tous les baux faisant l'objet d'un renouvellement avec un locataire en place. Cette restriction est désormais supprimée.

Non-cumul avec les résidences hôtelières à vocation sociale

La loi interdit le cumul du dispositif Borloo ancien avec la réduction d'impôt pour l'acquisition de logements locatifs dans les résidences hôtelières à vocation sociale instituée par la loi de finances rectificative et qui s'appliquera pour la première fois au titre de l'imposition des revenus perçus en 2007.

Plus-values immobilières - Exonération

La loi exonère les plus-values immobilières résultant de la cession d'immeubles à l'association Foncière logement et aux SCI dont l'association Foncière logement détient la majorité des parts.

le DALO et l'Immobilier

La loi institue un "droit opposable au logement" et offre des recours aux personnes mal logées et en situation d'urgence. A cette fin, des commissions de médiation doivent être créées dans chaque département avant le 1er janvier 2008. Outre ces dispositions, la loi apporte quelques compléments concernant :

• le "Pass Foncier" avec des mesures encadrant les conditions de cession des droits (cession en totalité, agrément du bailleur) résultant du bail à construction signé par la personne morale acquéreur du "sol" et par les primo-accédants ;
• la "garantie des risques locatifs" (GRL) avec la mise en place d'un fonds de garantie universelle des risques locatifs chargé de verser des compensations aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent la souscription à ces contrats ;
• les loueurs en meublé, avec un renforcement de leur cadre juridique traduit par une limitation de l'augmentation des loyers qui ne pourra dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) ;
• l'application des régimes d'exonération de la taxe foncière, prévus dans les zones franches urbaines (ZFU). En effet, les entreprises et les établissements existants au 1er janvier 2006, situés dans les 100 ZFU, peuvent également bénéficier de l'exonération.

Surendettement

La loi aménage également en partie la procédure de surendettement. Elle précise notamment que la saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d'exécution, y compris des mesures d'expulsion du logement du débiteur, jusqu'au jugement d'ouverture. De plus, elle élargit les pouvoirs de la commission de surendettement qui, dans l'hypothèse du plan de redressement recommandé, a désormais le choix soit de proposer un moratoire pendant lequel les créances sont suspendues, soit de recommander un effacement partiel des créances (proposition spéciale et motivée). Dans ce dernier cas, la commission peut préconiser différentes mesures (rééchelonnement, imputation des remboursements en priorité sur le capital, réduction du taux d'intérêt…) dès lors que l'effacement partiel des créances les rend possibles. Enfin, la loi élargit la liste des exceptions des biens considérés comme insaisissables et qui ne peuvent être mis en liquidation judiciaire.

Frais bancaires

Pour faire suite aux engagements pris par les banques en novembre 2006 en vue de limiter les frais bancaires disproportionnés liés aux incidents de paiement, une mesure de plafonnement a été adoptée par amendement dans le cadre de la loi sur le droit au logement opposable.

Chèques sans provision

Le texte pose le principe du plafonnement des frais bancaires en cas d'émission de chèque sans provision. Le montant de ce plafond sera fixé prochainement par décret. Auparavant, lorsque le montant d'un chèque impayé était inférieur à 50 €, les frais occasionnés par son rejet ne pouvaient excéder 30 €. Au-delà, il n'y avait pas de limite imposée. Désormais, les pénalités sont plafonnées pour tous les chèques non provisionnés, quel que soit leur montant.

Autres incidents de paiement

La nouvelle mesure encadre également les frais liés aux autres incidents de paiement, tels que les prélèvements rejetés par exemple. Les pénalités sont plafonnées en fonction de la nature et du montant de l'incident en cause. Le plafond de ces frais, fixé également prochainement par décret, ne pourra en aucun cas excéder le montant des impayés. Par exemple, si un consommateur autorise un prélèvement de 150 € alors que son compte n'est provisionné qu'à hauteur de 100 €, la banque ne pourra pas lui facturer plus de 50 €.

La loi DALO plus qu'une loi sur le logement

La loi sur le droit opposable au logement ne se contente pas d'offrir des recours aux personnes mal logées et en situation d'urgence, elle prévoit un dispositif plus vaste pour protéger les français quelque soit leurs revenus. Dire qu'elle n'a permis de reloger que 605 foyers pour 4 millions d'euros ce n'est jugé que la partie visible de l'iceberg. Les fruits de cette loi doivent être vus dans son ensemble.

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