Crédit Immobilier : Les taux de crédits au plus bas

Au second semestre, les volumes de transaction sont repartis à la hausse après plusieurs mois de blocage.C’est avec un certain soulagement que les professionnels de l’immobilier annoncent tour à tour le bilan de leur activité en 2009 : les prix de vente n’auront finalement baissé que de 6,4 % l’an dernier d’après les statistiques de Century 21 concernant la France entière.Le réseau Laforêt estime de son côté le recul à seulement 4,4 %. Les prévisions de baisse à deux chiffres qui avaient parfois été annoncées au plus fort de la crise ne se sont donc pas avérées. Mieux, depuis le dernier trimestre, les prix au mètre carré ont même amorcé une hausse (+ 4,35 %) dans un marché qui renoue avec les transactions : les délais de vente ont raccourci, revenant à 88 jours au dernier trimestre, contre plus de 100 jours (101 précisément) au premier semestre 2009.

Le coup de pouce du Scellier

« La reprise des transactions est alimentée par la baisse des prix et par celle des taux d’emprunt », confirme Laurent Vimont, président de Century 21 France. Ces deux phénomènes ont notamment permis de reconstituer le pouvoir d’achat des primo-accédants, qui sont revenus massivement sur le marché.Encouragés par les avantages du dispositif fiscal Scellier, les investisseurs ont aussi soutenu la demande. Ils ont ainsi représenté 14,5 % des acheteurs l’an dernier chez Century 21. Les secundo-accédants, revendant un bien pour en acheter un autre, sont, quant à eux, encore un peu frileux. Au niveau national, le prix moyen au mètre carré se situe à 2.314 €, soit 1.904 €/m2 pour les maisons et 2.993 €/m2 pour les appartements. Ces niveaux correspondent peu ou prou aux prix que l’on pouvait observer en 2006, c’est-à-dire juste avant la fin du long cycle haussier de la pierre intervenue en 2007.Du côté des régions, on observe une grande disparité dans les variations de prix. Le Limousin, où l’immobilier avait beaucoup baissé dès 2008, est ainsi la seule région de France à avoir affiché des prix en hausse (+ 0,27 %, à 1.115 €/m2) l’an dernier. Par ailleurs, la Franche- Comté, le Languedoc-Roussillon et les Pays de la Loire résistent bien, puisque la baisse des prix est inférieure à 2 % dans ces trois régions. Le reste du territoire accuse en revanche des replis beaucoup plus sensibles, supérieurs à 8 % en Alsace (– 8,34 %, à 1.766 €/m2) et en Bourgogne (– 8,64 %, à 1.375 €/m2), et jusqu’à – 14,4% en Poitou-Charentes, à 1.516 €/m2.

Une reprise fragile de l'immobilier

La baisse des prix s’est généralement concentrée sur le premier semestre, à une époque où les transactions étaient encore peu nombreuses. Les tout derniers mois de l’année marquent en effet le point d’inflexion sur les prix, grâce au très bas niveau des taux des crédits immobiliers. Dans cet environnement, les prix devraient rester stables, voire remonter de 1% à 2 % cette année. « La crainte du chômage constitue toujours un facteur de risque. Par ailleurs, il ne faudrait pas que les vendeurs, pensant que les prix vont remonter, soient dans l’attentisme. Cela pourrait casser la reprise », analyse Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.Mais, surtout, l’évolution des taux des crédits, dont le bas niveau a largement soutenu le marché ces derniers mois, sera déterminante. « La dynamique du marché repose sur les taux des crédits. Tant qu’ils restent stables, les transactions se poursuivent. Mais, s’ils remontent trop brutalement, cela risque de bloquer à nouveau le marché », prévient Bernard de Crémiers, cofondateur de Laforêt. Une épée de Damoclès sur un marché immobilier en voie de guérison.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers au plus bas

A 4 % sur vingt ans, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont atteint un point bas depuis novembre 2009, après une année de baisse quasi continue. En janvier 2009, les taux à vingt ans s’élevaient encore à 4,85 % en moyenne. La baisse des taux se traduit par une augmentation du pouvoir d’achat : un remboursement de 1.000 € par mois sur vingt ans permettait d’emprunter 153.445 € en janvier 2009 et 165.022 € aujourd’hui, soit 7,5 % de plus.C’est donc le moment de renégocier son prêt pour ceux qui ont emprunté il y a douze mois à des taux bien supérieurs. La renégociation de crédit représente d’ailleurs 30 % de l’activité du courtier en crédit immo Empruntis. Au premier trimestre 2010, les taux des crédits devraient rester stables. Les banques continueront à se battre pour présenter des taux concurrentiels pendant les différents salons de l’immobilier en mars et avril. « Les taux pourraient ensuite remonter légèrement, dans la lignée des décisions de la BCE, pour atteindre de 4,15% à 4,2 % sur vingt ans au deuxième trimestre », anticipe Maël Bernier, porte parole d’Empruntis. Un niveau encore suffisamment faible pour ne pas bloquer le marché.

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