Exonération Fiscale » Immobilier http://exonerationfiscale.com Le magazine de l'actualité financière et de la défiscalisation Tue, 24 Jan 2012 10:17:59 +0000 en hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.1 Réforme du PTZ + en 2012http://exonerationfiscale.com/ptz-2012 http://exonerationfiscale.com/ptz-2012#comments Fri, 13 Jan 2012 04:55:38 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3558

La loi de finances pour 2012 a modifié les conditions d'octroi du PTZ + à partir du 1er janvier 2012. Elle a notamment :

  • instauré le principe du respect d'une condition de ressources par le demandeur pour qu'il puisse bénéficier du PTZ + ;
  • exclu du dispositif les acquisitions de logements anciens, sauf dans le cas où le logement est vendu par un bailleur social à ses occupants ;
  • modifié les conditions de détermination du montant total du prêt.

Un décret et un arrêté précisent les modalités d'application de ces différents points et durcissent le dispositif en vigueur en réduisant les délais maximum de remboursement.

Plafonds de ressources

Pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2012, les demandeurs doivent respecter un plafond de ressources, qui varie en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de sa situation géographique.

Un décret vient de fixer les plafonds applicables pour 2012 :

plafonds de ressources PTZ 2012

Détermination du montant total du PTZ +

Afin de déterminer le montant total du prêt qui sera accordé à l'emprunteur, l'établissement prêteur doit appliquer un pourcentage sur le montant total de l'opération envisagée. Ce pourcentage varie en fonction de la nature du logement (neuf ou ancien), de sa localisation géographique et de sa performance énergétique.

Pour 2012, les taux applicables sont les suivants :

Montant PTZ 2012

Modalités de remboursement du PTZ+

Plafonds de revenus pour déterminer la tranche applicable au demandeur

Le décret réduit, de 10 à 6, le nombre de tranches qui permettent de déterminer les conditions dans lesquelles l'emprunteur va rembourser son prêt. Les plafonds de revenus correspondant à chaque tranche sont donc modifiés et s'établissent, pour 2012, de la manière suivante :

  • pour les logements neufs :
  • pour les logements anciens :

    • Durées de remboursement

    Le texte réduit de 30 ans à 25 ans la durée maximale de remboursement du prêt ainsi que le nombre de cas dans lesquels un différé de remboursement est possible. La fraction du prêt pouvant faire l'objet d'un différé et la durée de chacune des périodes de remboursement dépendent de la tranche dans laquelle se situe l'emprunteur.

    Pour les offres émises depuis le 1er janvier 2012, seuls les demandeurs faisant partie de la 1ère tranche peuvent bénéficier d'un tel différé (avant cette date, les tranches 1 à 4 pouvaient profiter de cette mesure).

    Obligation déclarative de l'emprunteur

    L'arrêté précise, quant à lui, qu'en cas d'acquisition d'un logement ancien, possibilité désormais limitée aux seuls biens cédés par un organisme de logement à caractère social, l'emprunteur doit fournir le compromis de vente qui doit indiquer :

    • la qualité du vendeur du logement (organisme d'HLM ou société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux) ;
    • le caractère occupé ou vacant du logement. Dans le cas d'un logement vacant, l'emprunteur doit également fournir une quittance de loyer à son nom établie par l'organisme vendeur à une adresse située dans le même département que le logement financé ;
    • le prix de vente, qui doit être inférieur de 35 % à une évaluation faite par les services des Domaines. Cette évaluation doit être annexée au compromis.
    Sources : > Décr. n°2011-2059, 30 déc. 2011, JO 31 déc. > Arrêté, 30 déc. 2011, JO 31 déc. 2011 A lire aussi :]]> http://exonerationfiscale.com/ptz-2012/feed 0 Assurance emprunteur – Nullité du contrat en cas de fausse déclaration intentionnellehttp://exonerationfiscale.com/assurance-emprunteur-fausse-declaration http://exonerationfiscale.com/assurance-emprunteur-fausse-declaration#comments Sun, 04 Dec 2011 14:47:26 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3427

    Toute personne qui souhaite souscrire une assurance doit répondre de façon précise aux questions contenues dans le formulaire de déclaration initiale de risque, ce document permettant à l'assureur d'apprécier les risques qu'il va prendre en charge. En cas de fausse déclaration intentionnelle du souscripteur, le contrat d'assurance est nul et l'assureur ne doit alors pas la garantie prévue en cas de réalisation du risque.

    Souscrire une assurance emprunteur quand on est dépressif

    A ce titre, la Cour de cassation a récemment indiqué que l'absence de mention d'un état dépressif au moment de la souscription du contrat constitue une fausse déclaration telle que l'assureur peut décider de ne pas assurer le risque prévu au contrat. En l'espèce, une personne avait souscrit 2 contrats d'assurance, en 2002 et 2003, qui couvraient les risques incapacité, invalidité et décès, afin de garantir le remboursement d'un prêt.

    En juin 2005, le souscripteur décède. Sa femme actionne alors l'assureur afin qu'il garantisse le remboursement du prêt, un des risques garantis venant de se réaliser. L'assureur refuse cette demande au titre que l'assuré n'avait pas indiqué dans le formulaire de déclaration de risque qu'il prenait de "manière régulière un traitement psychotrope comportant des antidépresseurs et des anxiolytiques" depuis 2 ans pour le premier contrat et 3 ans pour le second.

    La Cour d'appel d'Amiens, avait estimé, dans un arrêt du 9 septembre 2010, que l'assureur n'était pas tenu à sa garantie aux motifs que l'assuré avait répondu intentionnellement de manière inexacte à la question de l'assureur et que cette fausse déclaration avait modifié l'opinion que ce dernier pouvait avoir sur l'étendue des risques garantis.

    La prise d’anxiolytique doit être stipulé

    La Cour de cassation confirme cette décision et la nullité des contrats d'assurance, jugeant que l'assuré avait sciemment réalisé une fausse déclaration par sa réponse négative à la question claire et précise de l'assureur lui demandant si, en raison de son état de santé, il était soumis à un traitement médical, alors qu'il prenait un traitement depuis plusieurs années et que son médecin traitant avait précisé lors de l'instruction que ce traitement ne pouvait être interrompu.

    A lire aussi :]]>     http://exonerationfiscale.com/assurance-emprunteur-fausse-declaration/feed 2     Bail d’habitation – Résiliation facilitée en cas d’abandon du logement par le locatairehttp://exonerationfiscale.com/bail-habitation-resiliation-abandon http://exonerationfiscale.com/bail-habitation-resiliation-abandon#comments Mon, 24 Oct 2011 08:00:11 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3345

    Face à un locataire indélicat ayant abandonné son logement pour ne pas acquitter les loyers dus, le propriétaire bailleur se retrouvait, jusqu'ici, doublement pénalisé, étant dans l'impossibilité de remettre rapidement le bien en location, faute de résiliation du bail en bonne et due forme.

    Dans un tel cas, afin de récupérer le logement et de résilier le contrat de bail, le bailleur n'avait pour seul recours que la contraignante procédure de l'expulsion en assignant le locataire, souvent introuvable, en justice.

    Depuis le 13 août 2011, une procédure accélérée a été mise en place, le bailleur pouvant désormais effectuer la demande de résiliation par simple requête auprès du greffe du tribunal d'instance. Cette démarche, plus rapide, s'ajoute à celle de la résiliation sur assignation, le bailleur pouvant choisir entre les 2.

    Dans le cadre de cette nouvelle procédure, le tribunal se prononce sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur.

    S'il ressort manifestement des éléments fournis par le bailleur, notamment du constat d'inoccupation des lieux et d'un défaut d'exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux par le bailleur. Il statue également, le cas échéant, sur la demande en paiement des arriérés de loyers.

    Si l'inventaire fait état de biens laissés sur place par les locataires, le juge les déclare comme étant abandonnés, sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par un huissier de justice.

    Le locataire ou tout occupant peut former opposition à l'ordonnance du juge dans le délai maximum d'1 mois à partir de la signification de l'ordonnance. En cas d'opposition, l'exécution de l'ordonnance du juge est suspendue. Dans ce cas, le greffier convoque les parties à une audience avec le juge.

    Cette convocation est adressée à toutes les parties, même à celles qui n'ont pas formé opposition. Le jugement rendu par le tribunal se substitue alors à l'ordonnance. A défaut d'opposition, l'ordonnance prend son caractère définitif ; un relevé de forclusion peut encore être demandé si l'absence d'opposition ne résulte pas d'une faute du locataire.

    A lire aussi :]]>     http://exonerationfiscale.com/bail-habitation-resiliation-abandon/feed 0     Crédit – Assouplissement de la commercialisation du PSLAhttp://exonerationfiscale.com/commercialisation-psla http://exonerationfiscale.com/commercialisation-psla#comments Mon, 03 Oct 2011 06:00:09 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3307

    Le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt réservé aux ménages dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources.

    Il est destiné à faire face à une forte demande d'accession à la propriété et à accroître la mobilité dans le parc locatif social.

    Un prêt en 2 phases

    Dans la première (la phase de location), il est attribué à des organismes sociaux ou à des promoteurs privés, sur agrément des préfets afin de financer le bien. Dans un second temps (la phase d'acquisition), il est transféré aux locataires qui souhaitent se porter acquéreurs de leur logement via une option d'achat, avec maintien pour ces derniers de l'avantage fiscal attaché au PSLA (exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans).

    Assouplissement du prêt social de location-accession

    Un récent décret, applicable depuis le 19 août 2011 à l'ensemble des biens bénéficiant du dispositif PSLA, vient d'assouplir la réglementation relative aux logements qui ont obtenu un agrément provisoire de la part des préfets :

    • le délai pour solliciter l'agrément définitif (demande accompagnée des pièces justificatives nécessaires à la confirmation de l'agrément provisoire : contrat de location-accession signé, justifications des conditions de ressources des accédants), à partir de la déclaration d'achèvement des travaux est allongé. Initialement fixé à 12 mois, l'organisme vendeur dispose à présent d'un délai de 18 mois pour effectuer cette démarche ;
    • l'organisme est autorisé à mettre le logement en location définitive en transformant le PSLA souscrit initialement en prêt locatif social si aucun locataire n'a opté pour l'accession dans les 18 mois qui suivent l'achèvement des travaux.
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    ]]>     http://exonerationfiscale.com/commercialisation-psla/feed 1     Immobilier de loisir – Défaillance de l’exploitanthttp://exonerationfiscale.com/immobilier-loisir-defaillance-exploitant http://exonerationfiscale.com/immobilier-loisir-defaillance-exploitant#comments Wed, 28 Sep 2011 08:00:06 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3257

    L'administration fiscale vient de préciser qu'en cas de défaillance de l'exploitant dans le cadre du dispositif d'incitation fiscale à l'investissement dans des résidences de tourisme, les propriétaires ne pouvaient lui substituer une ou plusieurs entreprises de leur choix assurant les mêmes prestations lorsque le tribunal de commerce a désigné un repreneur pour cette activité.

    La réduction d'impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme est subordonnée à l'engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l'engagement de location, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement.

    Afin d'éviter que les investisseurs ne perdent leur avantage fiscal en cas de défaillance de l'exploitant et d'absence de repreneur, l'administration fiscale admet de maintenir l'avantage lorsque, à défaut d'avoir retrouvé un repreneur dans les 12 mois, les investisseurs substituent à l'exploitant défaillant une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations pour la période de location restant à courir.

    Cette faculté de substitution n'est ouverte que lorsqu'au terme du délai de 12 mois, aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence ou lorsque les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.

    Quid lorsque le repreneur est désigné par le tribunal de commerce statuant sur la reprise d'activité de l'exploitant défaillant ?

    Un parlementaire a interpellé l'administration sur les contentieux nés de l'utilisation par les investisseurs de cette faculté de substitution dans les cas où concomitamment une reprise d'activité a été homologuée par un tribunal de commerce. En pratique, certains copropriétaires s'appuient sur cette faculté pour s'opposer à la décision du tribunal de commerce et refuser de signer des baux avec le repreneur désigné, en cherchant à privilégier des solutions d'autoexploitation ou d'entreprises dont les candidatures n'ont pas été retenues dans le cadre des procédures collectives, voire n'ayant pas fait acte de candidature dans ce cadre. Cette confusion perturbe alors très fortement l'exploitation de la résidence.

    L'administration précise qu'en cas de reprise d'activité homologuée par un tribunal de commerce, la faculté de substitution ne peut pas être utilisée par les investisseurs car il existe alors un repreneur titulaire du droit d'exploiter la résidence. Le repreneur désigné par le tribunal de commerce est le seul à même d'assurer l'exécution des services et prestations caractéristiques d'une résidence de tourisme, permettant de respecter les conditions d'éligibilité à la réduction d'impôt sur le revenu.

    Par suite, les copropriétaires qui souhaiteraient contracter avec un exploitant autre que le repreneur désigné par le tribunal de commerce ou se substituer à celui-ci en contractant avec une ou un ensemble d'entreprises, seraient dans l'impossibilité d'offrir les services et d'exploiter la résidence dans les conditions imposées pour le bénéfice de la réduction d'impôt et perdraient droit à leur avantage fiscal.

    A lire aussi :]]>     http://exonerationfiscale.com/immobilier-loisir-defaillance-exploitant/feed 0     Scellier et monuments historiqueshttp://exonerationfiscale.com/scellier-monuments-historiques http://exonerationfiscale.com/scellier-monuments-historiques#comments Fri, 23 Sep 2011 07:00:01 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3267 La loi exclut du dispositif Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine (qui bénéficient d'un régime dérogatoire de prise en compte des charges).

    Un parlementaire a interrogé le gouvernement sur un possible assouplissement de cette règle stricte de non-cumul. Il a notamment souhaité savoir s'il était possible d'étendre la tolérance prévue dans le cadre du dispositif Robien au dispositif Scellier.

    En effet l'administration a admis, pour les immeubles en copropriété placés sous le dispositif d'amortissement Robien, la déduction sans limitation sur le revenu global des dépenses afférentes aux parties communes de cet immeuble (toitures et façades) :

    scellier monuments historiques

    Ainsi, les parties privatives du bien bénéficient du dispositif Robien, tandis que les parties communes bénéficient du dispositif spécifique de déduction des charges afférentes aux monument historiques.

    Tout en refusant d'étendre la mesure de tolérance admise pour le Robien (qui permet une application simultanée des 2 dispositifs mais à des parties distinctes de l'immeuble) au dispositif Scellier, l'administration assouplit la mesure en autorisant une application des 2 dispositifs pour un même immeuble mais non concomitamment.

    Ainsi, elle admet que les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, puissent bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, à condition que le bénéfice du régime dérogatoire de prise en compte des charges ne soit pas demandé au titre de l'immeuble concerné pendant toute la période d'engagement de location, initiale ou prorogée, requise pour l'application du dispositif Scellier.

    Cette solution est applicable aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010.

    A lire aussi :]]>     http://exonerationfiscale.com/scellier-monuments-historiques/feed 0     Fiscalité des plus-values immobilièreshttp://exonerationfiscale.com/fiscalite-plus-values-immobilieres http://exonerationfiscale.com/fiscalite-plus-values-immobilieres#comments Tue, 13 Sep 2011 21:03:56 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3266 Quel est l'actif dont la valeur a plus que doublé en quinze ans ? L'immobilier bien sûr. C'est donc à la pierre que s'est attaqué le gouvernement Fillon, contraint de trouver rapidement de nouvelles recettes. Le collectif budgétaire examiné cette semaine par le Parlement contient plusieurs mesures touchant la fiscalité du patrimoine ; les deux principales sont l'alourdissement des prélèvements sociaux qui passent de 12,3 % à 13,5 %.>Dès lors, l'imposition des plus-values mobilières comme immobilières passe de 31,3% à 32,5%.

    Pour l'immobilier, la pilule est d'autant plus amère que le régime des abattements est revu de fond en comble pour une formule beaucoup moins favorable aux propriétaires.

    Résidences « secondaires »

    La résidence principale n'est heureusement pas concernée par la réforme et les plus-values réalisées lors de sa revente demeurent totalement exonérées. Seul est visé ce qui a souvent été improprement désigné sous le terme de « résidence secondaire ». Or, il ne s'agit bien sûr pas uniquement des résidences de villégiature mais de tout le patrimoine immobilier hors résidence principale, c'est-à-dire logements locatifs, parts de SCPI, murs de boutique, terrains...

    Dans un premier temps et pour éviter que trop de propriétaires ne passent au travers des mailles du filet, François Fillon avait annoncé l'entrée en vigueur de la mesure à compter du 25 août 2012. Une décision précipitée qui n'a pas été du goût des députés. Le texte adopté cette semaine par l'Assemblée nationale prévoit une entrée en vigueur pour les cessions intervenant à compter du 1er février 2012. Et il va sans dire que les propriétaires auront largement intérêt à vendre avant cette date (voir simulation ci-contre).

    Toutefois, ceux qui possèdent un immeuble depuis trente ans restent à l'abri des nouveaux appétits du fisc car la loi prévoit une exonération de fait au bout de ce délai. Le régime, encore actuellement en vigueur prévoit une exonération totale au bout de quinze ans, conséquence de l'abattement sur le montant de la plus-value de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Il est remplacé par un système similaire mais nettement moins généreux : un abattement de 2 % par an pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % par an au-delà de la 17e et 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e. Dès lors, au bout de quinze ans, au lieu d'une exonération, le vendeur ne bénéficie plus que d'un abattement de 20 % ! Une différence considérable d'autant que les plus-values ont été conséquentes.

    Des opportunités à saisir

    Le choc est rude, mais le texte initial prévoyait une réforme plus drastique encore avec la suppression totale de l'abattement, seul un coefficient d'érosion monétaire venant corriger le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Certains députés proposaient un schéma plus généreux avec un abattement de 5 %, mais il n'a pas non plus été retenu (voir simulation ci-contre). Les investisseurs doivent rester aux aguets. Certains propriétaires pressés pourraient consentir des rabais intéressants, du moment que la ristourne consentie reste inférieure à l'impôt sur les plus-values qui sera réclamée s'il laisse passer la date fatidique du 30 janvier.

    Défiscalisation préservée jusqu'en 2015 ?

    Il fallait s'y attendre : impossible de ne pas voir durcir la fiscalité des valeurs mobilières dans la foulée de la réforme sur l'immobilier. Le président de la commission des Finances de l'Assemblée nationale, Jérôme Cahuzac, a donc déposé un amendement remettant en cause l'abattement d'un tiers par année de détention des titres au-delà de la cinquième année. Cette disposition, votée dans le cadre de la loi de finances pour 2006, devait entrer concrètement en vigueur à compter de 2012. La plus-value sur les actions cédées (et détenues depuis 2006) devant bénéficier d'un abattement d'un tiers, celles vendues en 2013 (au bout de sept ans) d'un abattement de deux tiers, les actions vendues au bout de huit ans étant quant à elle totalement exonérées.

    Marché de dupes

    « Il me paraîtrait logique, au moment où le Parlement est appelé à s'intéresser à la taxation des plus-values immobilières, qu'il se penche également sur le régime des plus-values mobilières. Voilà pourquoi je propose de supprimer ces abattements », a déclaré Jérôme Cahuzac. Ce qui nous paraîtrait logique, c'est plutôt que les pouvoirs publics respectent leurs engagements. Encourager la détention d'actions par une mesure de défiscalisation puis revenir sur la règle du jeu en cours de route avant même que la loi n'ait pu entrer en vigueur s'apparente à un véritable marché de dupes.

    Si l'amendement de suppression n'a pas été voté, son application a été repoussée à 2015, sur la proposition de Gilles Carrez. « Au lieu de le supprimer purement et simplement, comme le proposait le président, je suggère d'en repousser la date d'application à 2015 : en effet, ce type d'exonération peut avoir un intérêt, mais il faut obliger le gouvernement à le recentrer », a assené le rapporteur général, Gille Carrez.

    Vers une nouvelle usine à gaz

    La prochaine loi de finances pourrait nous réserver encore quelques surprises car il est question d'orienter le dispositif d'exonération de façon à ce qu'il profite d'abord aux PME. Valérie Pécresse a proposé d'approfondir la réflexion en ce sens, son idée étant d'imaginer un dispositif qui garantisse le réemploi des fonds issus du produit des cessions de titres de PME dans de nouvelles entreprises. L'intention de notre ministre du Budget est certes fort louable, mais elle pourrait se traduire par un nouveau dispositif dérogatoire « usine à gaz » bien peu lisible pour les investisseurs.

    En tout cas, les plus-values sur les valeurs mobilières auront été lourdement mises à contribution avec la suppression du seuil de cession et un impôt sur les plus-values qui doit passer à 32,5% pour les ventes réalisées dès cette année.

    De quoi détourner encore un peu les épargnants des placements à risques, alors qu'ils sont déjà confrontés à la forte volatilité des marchés. A lire aussi :

    ]]>     http://exonerationfiscale.com/fiscalite-plus-values-immobilieres/feed 0     Les places financières mondiales vacillent, l’immobilier flambehttp://exonerationfiscale.com/placement-bourse-immobilier http://exonerationfiscale.com/placement-bourse-immobilier#comments Tue, 16 Aug 2011 09:48:45 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3228 Au cours de la dernière décennie, la Bourse a connu un parcours chaotique. L'immobilier en a largement profité, drainant une manne de capitaux frais et retrouvant son statut de valeur refuge. En hausse très soutenue dans la période, les prix de l'immobilier résidentiel tricolore ont quasiment doublé, relativement peu affectés par la crise. La correction des marchés de la pierre a été courte, de mi-2008 à mi-2009, et modérée.

    Valeur d'usage par tous les temps

    Découragés par la déroute des marchés financiers, après deux krachs en dix ans, boudant les placements risqués, les particuliers se sont à nouveau rués vers le logement. En dépit de prix souvent excessifs, l'immobilier garde par tous les temps une valeur d'usage. Le goût des épargnant s pour l'immobilier, a aussi, jusqu'en fin d'année dernière, profité de plusieurs coups de pouce : des taux de crédit immobilier à des niveaux historiquement bas et des incitations fiscales attrayantes. En 2010, les prix de l'immobilier d'habitation à Paris ont encore grimpé de plus de 17 %, et de près de 10 % en province, tandis que les foncières cotées ont joué une nouvelle fois leur rôle défensif (voir notre enquête pages 16 et 17), gagnant 8 % (indice Epra eurozone), quand le Cac 40 perdait plus de 2 %.

    Dans la débâcle bour s ière actuelle, contrecoup de la sévère crise de la dette qui s'étend des deux côtés de l'Atlantique, mais aussi reflet de l'inquiétude générale d'une nouvelle récession de l'économie mondiale, l'immobilier vat- il continuer à tirer son épingle du jeu ?

    Côté pile, l'effet « valeur refuge » devrait demeurer très présent. « Les incertitudes géopolitiques, économiques et financières restent fortes, estime Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole dans une récente étude. La crise persistante de la dette souveraine des pays périphériques européens alimente les inquiétudes des investisseurs et devrait conforter l'attrait de l'immobilier aux dépens des marchés boursiers et obligataires. » De même, pour Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégiemarchés chez HSBC France : « La crise actuelle, qui touche à la fois les actions et les obligations, aura un effet de soutien évident sur l'immobilier. Avec les liquidités et l'or physique, ce sont les seules classes d'actifs qui offrent un refuge aux yeux des investisseurs. »

    Hausse des prix en trompe-l'oeil

    L'absence de placements alternatifs, qui peuvent servir des rémunérations intéressantes, accentue l'effet aspirateur à liquidités de l'immobilier. La part des investissements locatifs dans les achats de logement ancien serait passée de 12 % environ en moyenne depuis dix ans à 17 % environ en 2010. « Les fondamentaux favorables du marché de l'immobilier français vont continuer à jouer », note aussi Olivier Eluère. La demande de logement est solide et soutenue par des facteurs structurels comme la démographie, la préparation à la retraite et le désir d'accession à la propriété. L'offre de logements n'est pas excessive, mais plutôt insuffisante, notamment en I le-de- France. Surtout, à la différence d'autres grands marchés immobiliers comme aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, la politique d'octroi de crédit a été prudente. La qualité du portefeuille des prêts à l'habitat en France se dégrade très peu. Le taux des en-cours douteux, qui progresse légèrement par rapport à 2009, reste faible, à 1,29 % en 2010. Mais, côté face, la nouvelle crise financière intervient au moment où le marché immobilier tricolore donne des signes de faiblesse. Le durci s sement des condi t ions d'emprunt, qui pèse sur la solvabilité des ménages, des avantages fiscaux rognés et une conjoncture économique déprimée sont à l'origine des premiers signes de grippage du marché immobilier. Les ventes de logements anciens se sont ainsi repliées au premier trimestre, notamment en Ile-de- France. Les prix de l'ancien restent dans l'ensemble en forte hausse.

    Mais de récents chiffres de la profession témoignent d'un ef fet « trompe-l'oeil » de cette hausse. Les prix tendant à se stabiliser, même baisser sur certains segments sauf pour les biens de qualité (voir notre cote des prix de l'immobilier en pages 12 à 15).Dans le neuf, les ventes de logements ont chuté de 19 % au premier semestre 2011 par rapport à la même période de 2010, pour autant les prix ne montrent pas encore de signe de freinage.

    Retournement

    « Le retournement du marché immobilier serait plus violent en cas de remontée des taux d'intérêt long, qui entraînerait celle des taux d'emprunt, ce qui n'est, pour l'instant, pas le cas, la France bénéficiant encore comme l'Allemagne, d'un flight to quality [fuite vers la qualité] des investisseurs. » Le scénario d'un atterrissage en douceur sur les dix-huit mois à venir, caractérisé par des ventes en repli dans l'ancien et le neuf et des prix globalement stables ou en hausse très modérée, est encore jugé le plus probable.

    Defiscalisation immobilière

    uDans sa chasse aux niches fiscales, le gouvernement a l'immobilier dans le collimateur. Les mesures de soutien au secteur ont cette année déjà été rognées. Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt ainsi que le dispositif Demessine, qui incitait à l'investissement dans les zones rurales, ont été supprimés. L'imposition sur la plus-value réalisée lors de la revente de biens locatifs et de la résidence secondaire a été alourdie. En outre, un coup de rabot de 10 % s'applique désormais au dispositif Scellier pour l'investissement locatif dans le neuf ou l'ancien rénové. Mis en place en 2009, le régime fiscal Scellier permettait une réduction d'impôt de 25 % du montant investi, étalée à parts égales sur neuf ans, dans la limite de 300.000 euros. L'économie d'impôt pouvait atteindre 8.333 euros par an.

    La fiscalité du Scellier reste cependant encore attrayante, surtout pour les investissements dans les logements neufs à basse consommation énergétique dits « BBC ». La réduction d'impôt tombe à 22 % en 2011 et 18 % en 2012, et à 13 % en 2011 et à 9 % en 2012 pour le Scellier classique. Le « verdissement » du Scellier et la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt expliquent en partie la frénésie d'achat avant la fin 2010. Avec ce premier tour de vis fiscal, dans un contexte de prix toujours très élevés et de conditions de crédit moins favorables, « les investisseurs, observe Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, qui totalisaient les deux tiers du marché du neuf en 2009- 2010, vont devenir un peu moins nombreux et plus hésitants ». Le coup de frein pourrait être encore plus sérieux l'an prochain. Dans sa quête effrénée de réduction du déficit budgétaire, le gouvernement envisage des mesures drastiques dans le projet de loi de finances pour 2012. Au menu, un durcissement du régime Scellier et une taxation accrue des plus-values immobilières.

    En parallèle, il n'est pas sûr que le ballon d'oxygène apporté par le prêt à taux zéro renforcé (PTZ +), réservé aux primo-accédants, mis en place depuis début 2011 (200.000 prêts accordés en juillet dernier et un objectif de 380.000 en fin d'année), puisse compenser toutes ces épines dans le pied des ménages désireux d'acheter un logement. Neuf ou ancien, l'immobilier va être au centre d'une fiscalité plus confiscatoire

    Investissement locatif

    L'achat d'un bien immobilier locatif donne l'opportunité de diversifier son patrimoine et, le cas échéant, de diminuer sa pression fiscale, en s'assurant de la qualité du bien et du marché locatif. L'analyse détaillée des marchés locatifs où l'investissement est envisagé se révèle aujourd'hui plus que jamais impérative. Car, sous le double coup de l'envolée des prix de l'immobilier et de la moindre progression des loyers, le rendement locatif du résidentiel tricolore s'amenuise.

    Le constat s'est durci dans la dernière étude de l'IEIF sur le logement. « L'acte d'investir dans le logement locatif privé, souligne Gilbert Emont, senior advisor à l'IEIF, a perdu une grande partie de son sens économique, du fait d'une déconnexion grandissante entre la valeur de la vente, le loyer de marché et le revenu des occupants. » Il ajoute : « Dans ces conditions, le pilier sur lequel repose une bonne partie du marché du logement ne peut tenir sans le soutien de la fiscalité. La question se pose de savoir si cette solution peut être durable. » D'après l'étude, en Ile-de-France, le rendement global annuel (addition du rendement et de la plus-value) s'est effondré, devenant négatif en 2009. Cette chute concerne tous les départements, mais frappe plus sévèrement les départements qui, avant de plonger, ont connu des hausses importantes, généralement en 2004, comme la Seine- Saint-Denis , l e Va l -d'Oi s e, l'Essonne et la Seine-et-Marne, contrairement aux départements plus riches et plus stables (Paris, Hauts-de-Seine, Yvelines).

    Dégringolade sévère de l'immobilier locatif

    Au regard de la rentabilité sur cinq ans, mesurée par le TRI (taux de rendement interne) depuis 1999, le rapport montre que « l'année 2002 constitue un point de retournement et 2004 enclenche une dégringolade sévère pour les TRI à cinq ans, qui repassent tous en dessous de 10 % ». La Seine-Saint-Denis offre le TRI sur cinq ans le plus élevé (+ 9,8 %), tandis que Paris, les Hauts-de-Seine et les Yvelines ont des TRI entre 5 et 6 %. En province, la croissance démographique et l'effet rareté ont fait flamber dès 2004, et jusqu'en 2006 pour certaines, les agglomérations les plus dynamiques (Bordeaux, Perpignan, Lyon,Montpellier, Nantes, Marseille, Grenoble, Toulouse, Toulon, Bayonne), leur performance globale annuelle pouvant dépasser ponctuellement les 30 %. Depuis, à la différence de l'Ile-de- France, toutes les villes se replient mais gardent toutefois en 2009 des valeurs faiblement positives pour une majorité d'entre elles. De même, du point de vue de la rentabilité sur cinq ans, le recul est moins sévère qu'en Ile-de-France, les communes précitées continuant à offrir des TRI conséquents (de 7 à 11 %).A lire aussi :]]>     http://exonerationfiscale.com/placement-bourse-immobilier/feed 0     Prêts immobiliers conventionnés – Alignement des modalités d’octroi avec le PTZ +http://exonerationfiscale.com/prets-immobiliers-conventionnes-ptz http://exonerationfiscale.com/prets-immobiliers-conventionnes-ptz#comments Mon, 01 Aug 2011 09:45:13 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3202

    Plusieurs textes publiés le 1er juin 2011 harmonisent, pour les offres de prêts émises à partir de cette date, certaines modalités des prêts conventionnés avec le "PTZ +" afin d'assurer une cohérence entre les différents dispositifs.

    Un décret aligne ainsi les conditions de maintien des prêts conventionnés sur le régime du "PTZ +". En outre, un arrêté prend comme référence certains éléments du barème du "PTZ +" pour établir les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour bénéficier d'un prêt à l'accession social (PAS).

    Enfin, deux autres arrêtés modifient les zones géographiques applicables aux plafonds de loyer pour le prêt social à la location-accession (PSLA) et le prêt locatif intermédiaire (PLI) en les alignant sur la sectorisation géographique retenue pour le "PTZ +".

    Condition de maintien des prêts conventionnés

    Afin d'éviter des situations dans lesquelles le "PTZ +" peut être maintenu alors que le prêt conventionné doit être remboursé lorsque la condition d'occupation du logement au titre de résidence principale n'est pas effective lors de l'octroi du prêt, le décret fixe des critères de maintien identiques pour ces 2 catégories de prêts.

    Jusqu'au 1er juin 2011, les prêts conventionnés ne pouvaient être maintenus que si le logement était effectivement occupé à titre de résidence principale dans le délai d'un an qui suit l'achèvement des travaux ou l'acquisition du bien. Depuis cette date, 2 nouveaux cas de maintien sont possibles :

    • occupation du logement au titre de résidence principale dans les 6 ans à partir de la date de départ en retraite de l'emprunteur si le logement est destiné à être occupé à ce titre et qu'il est donné en location pendant cette période en respectant les conditions de ressources et de loyer applicables pour la location d'un logement locatif social ;
    • mise en location du logement dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont remplies :
      • la mise en location doit résulter d'un temps de trajet ou d'une distance trop importante avec le lieu d'exercice de son activité professionnelle, d'une modification de la situation familiale (décès, divorce, rupture du PACS), d'une période de chômage supérieure à un an ou de la survenance d'une invalidité,
      • la location doit être d'une durée maximale de 6 ans,
      • les ressources du locataire et les loyers ne doivent pas dépasser les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social,
      • la location doit faire l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'APL.

      Plafonds de ressources du PAS

      juin 2011, les modalités de détermination des plafonds de ressources conditionnant l'octroi d'un PAS sont modifiées pour reprendre certaines caractéristiques du "PTZ +" (coefficients familiaux, montants pour fixer les tranches de remboursement en fonction des zones géographiques...).

      Pour les offres émises à partir du 1er juin 2011, les plafonds de ressources pour la métropole sont donc les suivants :

      Plafond des prêts à l'accession social

      Désormais, pour apprécier le montant des ressources, il faut (comme pour l'octroi d'un PTZ +) prendre en compte le plus élevé des 2 montants suivants :

      • soit la somme des revenus de référence de l'année N - 2 (quelle que soit la date d'émission de l'offre de prêt) des personnes occupant le logement ;
      • soit le 10ème du coût total de l'opération.

      Zones géographiques des PLI et des PSLA

      Les plafonds de loyers des offres de PLI et des décisions d'agrément PSLA accordées à partir du 1er juin 2011 font l'objet d'un redécoupage géographique en intégrant la zone A bis du dispositif Scellier. Cette modification a pour but d'harmoniser les zones géographiques applicables pour ces aides avec celles du "PTZ +".

      A lire aussi :]]> http://exonerationfiscale.com/prets-immobiliers-conventionnes-ptz/feed 0 Taxe d’habitation et taxe foncière – L’extension du délai de reprise est commentéehttp://exonerationfiscale.com/taxe-habitation-fonciere-delai-reprise http://exonerationfiscale.com/taxe-habitation-fonciere-delai-reprise#comments Wed, 27 Jul 2011 08:04:04 +0000 rédaction exonération fiscale http://exonerationfiscale.com/?p=3193

      L'administration dispose, en principe, d'un délai de reprise d'un an en matière d'impôts directs et de taxes perçues au profit des collectivités locales, celui-ci expirant le 31 décembre de l'année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due.

      Jusqu'à l'imposition des revenus perçus en 2009, une dérogation à ce principe existait cependant, fixant ce délai à 3 ans (c'est-à-dire au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due) dans certains cas très restrictifs : l’administration ne bénéficiait d'un délai de reprise de 3 ans qu'en cas de remise en cause de certains dégrèvements, abattements ou exonérations d’impositions locales accordés indûment, en considération d’un revenu imposable ultérieurement rectifié ayant donné lieu à un supplément d’imposition en matière d’impôt sur le revenu.

      La loi de finances rectificative pour 2009 a élargi le champ d'application de cette dérogation à l'ensemble des rectifications de taxe foncières sur les propriétés bâties ou de taxe d'habitation tenant à la situation du contribuable au regard de l'impôt sur le revenu.

      Le délai dérogatoire de reprise de 3 ans s'applique donc aux rectifications impactant le revenu fiscal de référence mais également la composition du foyer fiscal, qu'il s'agisse du nombre de personnes à charge ou du quotient familial.

      L'application de ce délai de reprise de 3 ans n'est plus subordonnée à l'existence d'un rappel d'impôt sur le revenu. Ce délai dérogatoire peut donc désormais s'appliquer quand la rectification envisagée n'a aucune incidence sur le montant de l'impôt, ce qui permet ainsi d'élargir son champ d'application aux contribuables non imposables à l'impôt sur le revenu.

      De plus, le délai de reprise triennal a été étendu à certains avantages fiscaux. Jusqu'en 2008, il n'était susceptible de s'appliquer qu'en matière :

      • d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des personnes de conditions modestes de plus de 75 ans ;
      • d'exonération de taxe d'habitation en faveur des personnes de condition modeste âgées de plus de 60 ans, veuves, invalides ou bénéficiaires de certaines allocations sociales ;
      • d'abattement facultatif de taxe d'habitation en faveur des personnes disposant de revenus modestes ;
      • de dégrèvement résultant du plafonnement de la taxe d'habitation en fonction du revenu.

      Il est, depuis 2009, également ouvert aux avantages fiscaux suivants :

      • dégrèvement d'office de 100 € de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des personnes de conditions modestes de plus de 65 ans ;
      • abattement obligatoire pour charge de famille en matière de taxe d'habitation ;
      • exonérations et dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation pour les personnes hébergées durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée.
      A lire aussi :]]>       http://exonerationfiscale.com/taxe-habitation-fonciere-delai-reprise/feed 0