Baisse continue des taux de crédits immobilier

04 août, 2009 0 Commentaire

marasme-immobilierLoin d'une crise immobilière à l'américaine, le secteur de l'immobilier français a du mal à sortir la tête hors de l'eau. Que cela soit au niveau des crédits immobilier accordés aux particuliers ou des crédits accordés aux entreprises, l'offre immobilière reste plus forte que la demande. Si la baisse des prix immobiliers s’est accentuée, la solvabilité des ménages reste faible et le taux de chômage est remonté et remontera jusqu'à la fin de l'année. Période d'incertitude oblige les ménages vont privilégier une épargne liquide, comme le livret A, livret de développement durable et autres livrets d'épargne sans conditions de blocage. La chute de l’investissement résidentiel devrait donc continuer en 2009, seul le plan de relance du gouvernement permettra de soutenir la production de travaux publics

Le secteur de la construction reste en crise

Conformément à nos attentes, la production de construction s’est encore réduite début 2009, de -1.2% en rythme trimestriel au premier trimestre 2009 après -1.9% le trimestre précédent. Sur un an, la chute de la production atteignait -5.8% au premier trimestre 2009, soit la diminution la plus forte depuis le premier trimestre 1994. La baisse des mises en chantier de logements a encore pesé, comme celle de la production de bâtiments non résidentiels et de travaux publics. De ce fait, les défaillances d’entreprises de construction ont encore augmenté de 17% sur un an en moyenne au premier trimestre 2009 après 28% en 2008. De plus, la production de services immobiliers a continué de freiner, à +0.4% sur un an au premier trimestre 2009, soit son plus faible rythme de croissance depuis le quatrième trimestre 1990. Ce ralentissement de l’activité immobilière s’explique notamment par la chute des ventes de logements anciens : selon les Notaires de France, en cumul sur douze mois, le nombre de transactions de logements anciens se repliait à 627 000 en février 2009, contre 669 000 ventes en 2008 et 802 000 en 2007. Ainsi, les défaillances d’entreprises immobilières ont encore augmenté de +54% sur un an en moyenne au premier trimestre 2009, comme en 2008.

Baisse des prix de vente de l'immobilier

En réponse à la chute des ventes de logements, les prix de vente ont continué de s’ajuster. Au premier trimestre 2009, ceux des logements neufs se repliaient de -1.2% en rythme trimestriel après déjà -4.4% le trimestre précédent. Sur un an, leur baisse restait néanmoins stable à -1.1%. Les prix de vente des logements anciens diminuaient quant à eux de -3.3% par rapport au trimestre précédent et de -6.6% sur un an.

La baisse des taux de crédit et la mise en oeuvre du “Scellier"

Les taux d'intérêts des nouveaux crédits immobilier ont reflué, de 5.1% en moyenne au quatrième trimestre 2008 à 4.6% en avril pour les prêts à taux fixe et de 5.2% en moyenne au quatrième trimestre 2008 à 4.1% en avril pour les prêts à taux variable. Si le repli des rendements obligataires à 10 ans a engendré une amélioration de la prime de risque d’un investissement résidentiel, la mise en oeuvre de la loi Scellier l’a encore amélioré de 3% selon nos calculs.

Repli de la demande de logements

La réduction des prix de vente des logements anciens et neufs et la baisse des taux de crédit ont engendré un léger relèvement de la solvabilité des ménages de +1.2% sur un an au premier trimestre 2009 en moyenne dans l’ancien et dans le neuf après -2.8% en 2008. Cela reste toutefois insuffisant pour permettre une reprise de l’investissement résidentiel, notamment sur le marché des logements anciens où il faudrait encore que la solvabilité des ménages remonte de 22% pour retrouver son niveau du premier trimestre 2003. Par ailleurs, la poursuite de la remontée du chômage va peser sur la demande de logement. Dans le neuf, l’embellie de ce début d’année ne doit pas masquer le faible niveau des ventes qui restent inférieures de 17% par rapport à ce qui était observé entre 2004 et 2007. Au total, l’investissement résidentiel reculerait de -7.3% sur l’ensemble de l’année 2009 puis de -2.2% en 2010. Compte tenu du niveau élevé de leurs stocks, les promoteurs immobiliers resteraient prudents et maintiendraient leurs mises en vente et leurs mises en chantier à un faible niveau. Certains analystes parlent d'une baisse des prix de vente de 7% sur l’ensemble de l’année 2009 dans l’ancien et de -5% dans le neuf. L’investissement non résidentiel sera soutenu par le plan de relance mais pas par la demande des entreprises L’investissement non résidentiel des entreprises a diminué avec la chute de leurs perspectives d’activité. Celles-ci sont légèrement remontées depuis le point bas atteint en mars 2009 mais demeurent à un très bas niveau, ce qui pèse sur leur incitation à investir et entraînerait de nouvelles baisses des mises en chantier de bâtiments non résidentiels au second semestre 2009 et en 2010. Néanmoins, cette baisse serait limitée au second semestre 2009 par la mise en oeuvre du plan de relance. Les appels d’offres concernant les travaux projetés commencent à être émis et plusieurs projets ont déjà démarré. Compte tenu du calendrier des crédits de paiement, la majorité des projets du plan de relance se traduirait par une activité de travaux publics au second semestre 2009 et début 2010. Ils permettraient de soutenir l’investissement non résidentiel qui se stabiliserait fin 2009 et début 2010. Au total, l’activité de construction résidentielle et non résidentielle baisserait de -3.5% en 2009. En 2010, l’investissement résidentiel se stabiliserait mais l’investissement non résidentiel reculerait en fin d’année, ne bénéficiant plus de l’impact du plan de relance. La production de construction donc reculerait donc encore de -0.5%.

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Crédit, Immobilier

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