Baisse des taux de crédit immobiliers et hausse de l'investissement locatif

07 mai, 2009 0 Commentaire

baisse-credit-immoL’ajustement du marché immobilier français a été très brutal fin 2008, ce qui devrait peser sur les prix tout au long de 2009. La chute des ventes de logements neufs de près de 50% fin 2008 et de 30% dans l’ancien ne doit pas laisser attendre une reprise rapide du marché immobilier. En effet, le recul des transactions agit toujours avec retard sur les prix immobiliers et le niveau élevé des stocks de logements invendus, notamment ceux achevés ou en cours de construction, continuera de peser sur les prix de vente des logements neufs. Et la hausse des stocks reflète une inadéquation entre l’offre et la demande de logements. La diminution des taux d’emprunt et le dispositif Scellier peuvent inciter certains ménages à acheter et limiter ainsi le recul des transactions. L’effet sur les prix de l'immobilier restera toutefois modeste. Bonne nouvelle pour les particuliers qui souhaitent acquérir prochainement un bien immobilier, il faut s'attendre un recul des prix de l'immobilier qui pourrait atteindre en 2009 en moyenne en France 7% dans l’ancien et 5% dans le neuf. Exonerationfiscale.com revient sur la baisse des taux de crédit dans l'immobilier et vous dit s'il faut acheter un logement en 2009.

La baisse des taux de crédit immobilier

Après avoir progressé en 2008, les taux d’emprunt devraient diminuer en 2009. Début 2009, le rendement des OAT s’est stabilisé à un bas niveau et l’Euribor 3 mois a poursuivi son recul. Les taux de crédit ont donc commencé à reculer. Selon la banque de France, après avoir culminé à 5.2% en décembre 2008, les taux d’intérêt des prêts logements à taux fixe se sont repliés à 4.9% en février, soit -30 points de base ; les taux d’intérêt des prêts à taux variable ont quant à eux reflué à 4.7% en février après 5.4% en décembre, soit -70 points de base. Selon Empruntis, courtier spécialiste du crédit immobilier, la baisse des taux d’intérêt des prêts à l’habitat s’est poursuivie en mars et en avril : pour les différentes maturités de prêt de 7 à 30 ans, la baisse des taux était de -23 points de base en moyenne en moyenne entre le 3 mars et le 14 avril 2009. Avec la poursuite du recul du rendement des OAT à 10 ans et des taux à trois mois que beaucoup d’analystes anticipent, les taux d’emprunt immobiliers, qui réagissent avec un certain retard aux taux de marché, continueraient de baisser. En moyenne en 2009, les taux d’intérêt des prêts à taux fixe seraient alors inférieurs de 50 points de base à la moyenne de 2008.
Taux de crédits immobilier fixes
Taux de crédits immobilier variables
Taux d'emprunt
OAT 10 ans
Taux d'emprunt
Euribor à 3 mois
Taux crédit Janvier 2006
3.52%
3.34%
3.34%
2.51%
Taux crédit Janvier 2007
3.98%
4.07%
4.06%
3.75%
Taux crédit Juin 2007
4.12%
4.62%
4.31%
4.15%
Taux crédit Janvier 2008
4.70%
4.15%
4.89%
4.48%
Taux crédit Juin 2008
4.74%
4.73%
4.94%
4.94%
Taux crédit Décembre 2008
5.19%
3.54%
5.38%
3.29%
Taux crédit Février 2009
4.89%
3,68%
4.75%
1.94%
Taux crédit Mars 2009
4.65%
3.61%
4.60%
1.64%
Taux crédit Décembre 2009
4.2%
3.4%
2.2%
1.1%
Moyenne crédit 2008
4.9%
4.2%
5.1%
4.6%
Moyenne crédit 2009
4.4%
3.5%
3.6%
1.3%

Une augmentation de la prime de risque pour les banques

La prime de risque associée à un investissement résidentiel a augmenté. Cette prime de risque associée à un investissement résidentiel est basée sur la formule de Gordon-Shapiro, et compare le rendement d’un investissement locatif duquel on déduit un taux d’intérêt sans risque, le rendement des OAT à 10 ans. Elle est de 1.7% au premier trimestre 2009 après +1.4% au quatrième trimestre 2008. Les prix de vente de logements ont baissé alors que les loyers ont continué de croître. Ces loyers ont augmenté de +0.5% au premier trimestre après +0.2% au quatrième trimestre 2008 à Paris selon la FNAIM; soit +4.4% sur un an. En France, la hausse a été de +0.2% au premier trimestre après +0.3% au quatrième trimestre 2008 par rapport au trimestre précédent selon l’INSEE ; soit +1.7% sur un an. De plus, le rendement des OAT à 10 ans est moins élevé et atteint 3.6% après 3.9% en moyenne au quatrième trimestre 2008.

L'investissement locatif en hausse grâce à la loi scellier

Enfin, la défiscalisation Scellier, intégrée à la loi de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, a augmenté la rentabilité d’un investissement locatif jusqu’à 3% selon nos calculs. Au total, début 2009, la remontée de la prime de risque associée à un investissement locatif, amplifiée par la mise en place de la loi Scellier , pourrait permettre de stabiliser l’investissement locatif. Déjà, au premier trimestre 2009, selon la Fédération des Promoteurs Constructeurs de France (FPC), les ventes immobilières sont reparties à la hausse par rapport au quatrième trimestre et les taux de désistement ont reflué. Toutefois, pour que l’investissement résidentiel redémarre, il faudrait que la prime de risque remonte durablement à 2%. De plus, l’investissement résidentiel étant un investissement de longue période, la préférence pour la liquidité en temps de crise pourrait retarder sa reprise. Crédit Photo Woodleywonderworks

A lire aussi :

Crédit, Defiscalisation, Investissement

Pas encore de commentaire... Réagissez en premier!